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深深房7.85亿买下一份“业绩承诺”,5年赚12.5亿

2021-05-07 09:24:00来源:

恒大借助深深房回A计划虽被喊停,但他们并未完全“分手”。

2021年5月5日,深深房A(SZ:000029)发布公告称,公司将向广州博琵企业管理咨询有限公司(下称“广州博琵”)购买其持有的持有广东建邦集团(惠阳)实业有限公司(下称“广东建邦”)51%股权,交易价格4.5亿元。交易完成后,广东建邦由深深房形成实际控制,并入公司财务报表。

据了解,广东建邦成立于1993年9月13日,注册资金280万元,公司由广州博琵100%控股。

广州博琵则是中国恒大(HK:03333)的控股公司,恒大间接持有其持股51%的股权。公司另一股东为山河控股,间接持股比例49%,该公司实际控制人为程理财。

对于此次收购,广州博琵向深深房承诺,广东建邦2021—2025 年需累计实现净利润不低于12.5 亿元。而根据广东建邦提供的财务报表显示,公司2020 年度营业收入为0元,营业利润-85.39万元,净利润为-85.39万元,经营活动产生的现金流量净额为-8,837.38 元。

此外,根据评估结果,广东建邦净资产账面价值为-95.59 万元,而评估价值却达8.85 亿元,增值额 8.86亿元,增值率为92697.07%。

这不免让人心里产生了两个问题:

广东建邦2020年处于亏损,却向深深房许下5年实现12.5亿元净利润的承诺,其底气何在?

公司净资产账面价值为负,为何却获得了8.85亿元的估值?

广东建邦持有的地产项目,或是问题的答案。

并表林溪郡项目

公告显示,广东建邦目前持有林溪郡项目全部权益。该项目位于惠州市惠阳区新圩镇长布村,临近深圳市龙岗区,项目占地面积19.87 万㎡,用地性质为商住。项目规划总建筑面积 55.72 万㎡,计容建面 39.74 万㎡,项目内配建一所九年一贯制学校。

根据规划,项目分四期开发,建设周期为5年,一期可售住宅14.3 万 m²,商业 1.5 万 m²,一期已动工建设,业内人士透露,该项目即将在5月开盘。

也就是说,林溪郡项目日后产生的收益也将按股权比例流入深深房。

为了顺利将项目收入囊中,深深房除了支付股权转让费之外,还帮助广东建邦解除了股权质押。

据了解,广州博琵分别于2020年12月16日和2021年1月28日将广东建邦股权质押予中天世纪实业,其中去年的质押股权为20%,对应56万元。

解除质押所需的款项正是来自于深深房支付予广州博琵的定金。根据支付条款显示,深深房需共计支付的4.5亿元交易款,其中,定金为7540万元、第一期合同交易对价1.29亿元和剩余合同交易对价3.21亿元。

根据公告,深深房所支付部分定金将用于偿还广州博琵与中天世纪实业的借款。偿还借款后剩余的款项由深深房支付予广州博琵。

此外,为了项目的顺利开发,深深房还将为广东建邦提供股东借款。公告显示,在交易完成后,深深房和广州博琵双方将按股权比例,分别向广东建邦提供借款6.56 亿元。其中,深深房提供约3.35 亿元,广州博琵提供约 3.21 亿元。

而广州博琵提供的那部分借款同样来自于深深房。据了解,深深房需支付的剩余合同交易对价将视为广州博琵为广东建邦提供的股东借款,用于支付项目开发中的各项费用。

可见,为了拿下林溪郡项目,深深房需要花费的金额将近8亿元。而如此大肆花销背后的原因,是深深房对土地的需求。

双赢的合作

深深房缺乏土储的原因,要从其与恒大上一次的合作说起。

2016年10月,中国恒大、深深房宣布:深深房及其控股股东深圳市投资控股有限公司与恒大地产集团有限公司及其股东广州市凯隆置业有限公司签署《关于重组上市的合作协议》。

但随着2020年的一纸公告,双方的合作已然告吹。受重组的影响,深深房近年几乎无拿地行为。根据深深房披露的2020年年报显示,截至去年底,公司仅有汕头新峰大厦项目,总占地面积0.59万平方米,总建筑面积2.66万平方米,剩余可开发建筑面积2.66万平方米。

销售项目中,位于深圳的传麒东湖名苑项目已在2019年底竣工并开始办理交付,累计销售率约80%翠林苑项目销售率约95%;汕头地区的天悦湾项目二期工程于2020年6月底实现各栋主体封顶,公共部位装修基本完成,一期累计销售约70%。

土储是房企的经营发展的基础。由于土储的缺乏,深深房的业绩受到了影响。2020年,深深房A营业收入为16.15亿元,同比下降36.63%;归属于上市公司股东的净利润2.9亿元,同比下降47.47%。

恒大与深深房再次牵手,其实是一次互惠互利的合作。恒大为深深房提供了优质的土地资源;而恒大正处于降杠杆时期,需要资金支持,出售项目是回笼资金最快的方法之一。

对于此次收购事项,深深房也在公告中表示,收购林溪郡将有效增加公司的土地储备资源,有利于公司未来持续发展,对公司未来的财务状况和经营成果产生积极影响。

来源:中房网

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