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深圳“代持”炒房起底

2021-04-02 09:24:00来源:

代持流程起底

“代持有一个关键环节,清晰地知道银行的审核制度,比如对首付款资金来源审查需要查几道。如果是往上查5层,那么资金就会转手8次,保证银行在审查时不会产生质疑。”一位参与代持买房的人士表示。

根据这位知情人士透露,大部分炒房客都是“抱团炒房”,会有炒房群,里面有银行背景的炒房客会将审查信息共享。

首先,代持人和炒房客双方会签订一个《代持协议》,规定炒房客是房屋真实所有者。同时,会再签订《授权委托协议》,约定房屋过户后,炒房客可以代理房屋出租和管理业务。

“为了稳妥起见,炒房客会找人做遗产公正,通过签订遗嘱方式,规定假如发生意外,房屋归属人是炒房客。”上述参与代持买房的人士表示。

其次,炒房客会把首付款转到代持人账户,为了规避风险,双发还会签订一个《借款协议》,代持人向炒房人借首付款金额。

上述知情人士表示,在全程操作过程中,代持人银行卡全程在炒房客手上,包括网上账户、U盾等,且全部都是现金存取款,这样能避免与炒房人账户直接关联。“这里面还有一个关键就是代持人,一般来说炒房客会找一些社会关系简单的远房亲戚,比如从事服务员、保安类型的工作人员。还会告知代持人,假若他们卷款潜逃,属于触犯财产侵占罪,进一步减少风险发生。”

钟先生就是通过代持方式,在“7·15”限购政策出台后,依旧顺利打新到了两套位于深圳热门区域的房子。

钟先生早年来深圳创业,通过运营建筑公司积累了不少财富,自己名下已经有两套深圳房产。随后经做生意的朋友介绍,发现炒房远比做实业挣钱,逐渐成为了一名深圳炒房客。

据钟先生透露,他找的代持人一个是自己公司员工,另一个是远房亲戚。

为了让代持人能够满足购房资质,钟先生提前一年帮助代持的亲戚和员工聘任为公司高管,同时每月给予高薪,一个月10万元薪酬持续一年。

“银行要查流水都是可以查到的,这些也都是真实的。”钟先生表示,在第一套代持打新成功以后,操作第二套就比较熟悉和放心了。

钟先生当前通过代持打新的两套房产一套位于前海,另一套位于宝安中心。

针对上述情况,一位不愿透露姓名的人士也表示,除非人民银行系统进行审查,否则这样的转款和操作方式基本上不会被发现。

“二手房指导价对资金充足的炒房客来说其实更加有利,因为筛选掉了部分刚需和没有稳定收入的炒房客。”上述这位人士表示。

一位负责深圳南山豪宅片区的房产中介告诉记者,“能买2000万元房子的人不会在乎多拿出几百万元,从目前影响来看,只是交易周期有所延长,但对于有资金和需求买家没有影响。”

服务费最高可达300万元

“现在查得非常严,真的操作不了,首付款资金来源也会严查。”记者在某房产中介平台试图寻找提供“代持”人员时,基本都遭到了拒绝。

中介刘宁表示,“二手房随时可以代持,新房风险比较大,操作起来难度较大。”

刘宁告诉记者,按照之前市场操作,新房代持费用收取会参考新盘和周边楼盘价差,价差越大,服务费用也越贵。“之前华润4期代持费用需要100万元左右,最高甚至可以达到300万元。差不多你和代持机构一人赚一半,如果有500万元价差,每个人各赚250万元。”

刘宁表示,自从华润四期新房代持被查“上了央视”后,提供代持服务的机构很多都“停业”了,因为审查非常严格,很多机构不敢顶风作案。“越是网红的楼盘,监管部门盯得越近,尤其是价差大的,如果是一些卖不完的新盘还有操作的可能。”

对于有投资客在前海某新楼盘进行代持操作、价格只要30万元左右的情况,刘宁认为“前海桂湾新盘配套远不如华润四期,最主要是没有学位,价差也比较小。”

“代持机构会根据情况收费,完全是合理的。”刘宁表示,之前华润四期即便是给100万元代持费,其实也很难找到合适的人,“能中签华润四期不如自己买,100万元算什么。”

记者询问,假如给了代持机构服务费,最后没有中签要如何退款,刘宁则表示“基本不会出现这个情况。代持机构会根据现实情况进行估分,需要多少分才可以入围摇号,然后帮客户挑选最合适的人选。”

“二手房随时都可以代持,只要对方有购房名额马上就能办。”刘宁告诉记者,假的流水、假的征信等购房材料,全部都可以找到金融机构代办。“二手房代持收费标准是总房价的三个点,1000万元房子大概需收取30万元代持费。”

有业内人士表示,这种提供代持服务的机构本质上是一种炒房中介,炒房客与炒房中介合作完成炒房,然后双方进行分账。

止步的“炒房客”转向深圳公寓、黄金和股票

“我咨询过律师,律师劝我放弃,说是风险太大了。”危先生之前也热衷于炒深圳房子,但在当前严格审查的情况,他不再继续购买商品住宅;取而代之的是选择把资金投向深圳公寓。

前不久,危先生一次性购买了位于宝安片区某楼盘6套公寓,包括38平方米至61平方米户型,一整层混合打通合计400多平方米,总价是2000多万元。“现在担心资金会贬值,买不了深圳住宅,觉得公寓也不错。”

另外一位资深炒房客刘女士则选择把原本准备用于炒房的钱,用于投资黄金。“主要是出于保值目的,等到政策宽松时,可以把资金再兑换出来,继续炒房。”

据刘女士透露,有不少一起炒房的人选择买股票,她觉得风险太大。

深圳楼市究竟存在多少炒房客依旧是一个谜团。有业内人士透露,当前前海的一个新楼盘炒房客比例占到50%;也有深圳资深房产中介认为,大部分是刚需客户,炒房客大约占到20%。

从目前情况看,假若代持炒房路径不被堵死,资金充足的炒房客依旧可以达到目的,深圳新房市场限价规定反而给炒房客更大套利空间。

来源:中房网

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