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动辄万人抢房,成都调控不会变轻松

2020-09-16 09:24:00来源:

“公司的年轻人一有空就讨论如何买房如何搭上成都房市这趟车。不好好工作,整天发愁,整天请假去排号。”

规范房地产市场秩序,促进平稳发展,依然不容松懈。

9月14日,成都市政府办公厅发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“通知”),提出15条保持成都市房地产市场平稳健康发展新举措,这些包括规范信贷发放、规范购房资格审查、规范销售方案、规范信息发布等内容的举措,自印发之日起执行。

成都市人民政府办公厅表示,当前,成都市个别楼盘社会关注度高、预计购房人数较多,容易出现抢购现象,不利于成都市房价和市场预期的稳定。对这些情况,通知提出加强热点楼盘销售方案审核,合理确定房源和认购人数比例,严控认购人数,优先保障无房居民家庭购房需求。

市场调控压力不会减小

成都此次出台楼市“补丁”政策,并不意外。8月26日,住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会,强调要毫不动摇坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。这次会议,成都和沈阳、长春、银川等城市政府及所在省(自治区)住房和城乡建设厅负责人参加了会商。这些参会城市表示,将全面贯彻落实党中央、国务院决策部署,切实履行好房地产调控主体责任,进一步完善和落实调控措施,确保房地产市场平稳健康发展。

记者通读成都楼市新政发现,15条针对性措施涉及加强土地市场调控、落实金融审慎管理、支持合理自住需求、完善住房调控政策、加强市场监管监测、强化舆论宣传引导等范围。

具体操作上,首先是加强土地市场调控。成都提出,增加住宅用地供应,优化供应结构,住宅用地占经营性用地的比重不低于60%,供需紧张区域不低于70%,优先确保保障性住房用地供应;建立房价地价联动机制,有效调控土地价格,引导市场主体理性拿地;全面清理已供未开发的土地情况并向社会公布,加大已供未开发土地的促建力度,严格落实闲置土地处置规定,坚决打击捂地、捂盘行为。

落实金融审慎管理上,继续执行好差别化信贷政策。严格审查购房首付资金来源,严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。

在完善住房调控政策方面,严格执行住房限购政策。加强购房资格审核,严厉打击弄虚作假行为;提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例,棚改优先最低比例由10%提高到20%,无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%;加强热点楼盘销售方案审核,合理确定房源和认购人数比例,优先保障无房居民家庭购房需求;发挥税收调节作用,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

加强市场监管监测是稳定楼市的关键工作。成都提出持续开展房地产市场秩序整顿工作,对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、捏造和散布不实言论、哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体,依法依规严肃处理;完善房地产市场监测评价体系,强化部门信息共享和业务协同,进一步提高监测评价的科学性和准确性;

对市场鱼龙混杂和混淆视听的信息,成都称要强化舆论宣传引导。建立常态化信息发布机制,准确解读市场走势和政策,及时回应社会关切,稳定市场预期;加强对房地产开发企业、中介机构等市场主体发布信息的约束管控,规范房地产领域自媒体,严厉打击各种炒作行为。

有不愿具名的当地业内人士告诉记者,对比成都新政和此前出台楼市调控政策的杭州、深圳、沈阳、宁波、南京,内容上都有相似之处,大致都是围绕收紧购房资格、限制资金违规进入房地产、抑制投机炒房和加大供地等进行,预计这些热点城市的楼市将在政策指导下出现平稳发展,但是,其市场调控的压力并不会减小,存在反扑拉锯的现象。

动辄几万人抢购几百套新房

今年4月份后,成都等热点城市出现了抢房现象和房价强劲上涨势头。截至8月底,成都已经出现7个“万人摇”项目, 3个项目的认筹人数甚至超过2万人,震惊了市场。

4月26日成都一个新房楼盘川发天府上城取得了预售证,推出786套房源,但参与该楼盘网上报名摇号的人数超过4万,创下年内单个新盘摇号购房人数新高,普通购房者摇中概率仅0.7%。这种情况在2018年后并不鲜见。甚至有人认为戏称“成都没有故事,只有楼市”。2018年5月11日,一位成都市民给成都市委书记写信感叹:“二手房价格太高,动辄好几百万元;一手房摇号根本摇不到,200套房子,几万人排号。成都楼市在短短两年的时间,价格翻了一倍多。公司的年轻人现在一有空就讨论如何买房如何搭上成都房市这趟车。不好好工作,整天发愁,整天请假去排号。”

这种状况并没有改变。今年4月份,国内疫情平稳后,成都楼市持续火爆,除了上述提到的川发天府上城,另一个新盘凯德卓锦万黛,出现了超2.2万人抢194套房的盛况,买房人中签率只有0.3%。其他楼盘的中签率也好不到哪里去,成都恒大天府半岛、自在轩等楼盘报名摇号人数超万人规模,购房人的中签率也仅在1%左右。

在这次15条新政中,成都提出支持合理自住需求。成都称要大力实施租赁补贴扩面提标,将公交、环卫、教育、卫生等公共服务行业人员纳入保障范围,保障住有所居,实现应保尽保;进一步培育和规范住房租赁市场发展,通过新建、改建、盘活存量等方式切实增加租赁住房供应,租购并举解决新市民居住问题;加快推进城市有机更新,加大老旧小区改造力度,提升居住品质。

记者在成都采访时总听到一种声音,成都房价被误读了,在全国来看其实是价格洼地。记者了解得知,自2016年底起,出于对成都楼市未来的看好,房地产商积极拍地,成都地王频出,楼面价每平方米突破1万元的项目很多,加上新房二手房巨大的差价,购房人群趋之若鹜去抢新房,所以现在我们看到的新房中签率低,其实也是很正常的事。上述人士认为,“成都目前的刚需购房者庞大,他们对清水、低价、小面积的楼盘需求最旺盛。满足好这部分需求很重要。”

成都楼市新政十问十答

一、政策出台的背景是什么?

成都市住建局:成都市始终坚持房子是用来住的、不是用来炒定位,认真贯彻落实党中央、国务院房地产调控精神,持续强化因城施策能力,房地产市场总体保持平稳。但随着成都城市综合竞争力、吸引力不断增强,新增服务人口明显增多,居民购房需求日益增加,今年以来,部分区域出现供需紧张状态。

为坚决贯彻落实党中央、国务院有关房地产工作部署要求,进一步落实城市主体责任,有效防范房地产市场风险,努力确保完成“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标,继续保持我市房地产市场平稳健康发展,经市委、市政府研究,出台了《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》。

二、通知主要内容有哪些?

成都市住建局:通知坚定不移地推进落实好房地产长效管理调控机制,借鉴其他城市经验,结合我市当前实际,综合运用土地、金融、税收和必要的行政手段,围绕加强土地市场调控、落实金融审慎管理、支持合理自住需求、完善住房调控政策、加强市场监管监测、强化舆论宣传引导等六方面提出了针对性措施。

三、通知在加强土地市场调控有哪些具体措施?

成都市住建局:一是适当增加全市商品住宅类用地供应,切实保障各类住房建设用地需求。年度商品住宅类用地供应原则上不低于年度经营性建设用地供应计划总量的60%,供需紧张区域不低于70%,优先确保保障性住房用地供应。

二是进一步深化房价地价联动长效机制,结合市场运行情况,科学合理确定商品住宅类用地供应价格,适时采取灵活的拍卖竞价措施,引导开发企业理性竞价。

三是结合全市存量商品住宅用地情况,切实采取有效措施,盘活存量,加大已供未开发商品住宅用地促建力度,以项目促建增加市场商品住宅有效增量。对涉及土地闲置的,坚决依法查处。

四、通知在落实金融审慎管理有哪些具体要求?

成都市住建局:一是继续执行好差别化信贷政策,支持合理住房需求,遏制投机炒房行为,保持金融政策的稳定性连续性。

二是金融部门严格审查购房首付资金来源,严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房,对各种资金违规进入楼市的行为坚决予以查处,切实防范金融风险。

五、通知在支持合理自住需求方面有哪些举措?

成都市住建局:一是大力实施租赁补贴扩面提标,根据保障对象需求实际,进一步扩大保障覆盖面,放宽环卫、公交、教育、卫生等公共服务行业从业人员准入条件,同时,继续实施租赁补贴计发标准随市场租金水平动态调整机制,全面提高补贴发放标准,积极引导保障对象通过市场租房申领补贴解决居住困难,满足保障对象多样化居住需求。

二是我市作为中央财政支持住房租赁市场发展的试点城市,将进一步培育和规范住房租赁市场发展,通过新建、改建、盘活存量等方式切实增加租赁住房供应,保障各方当事人的合法权益,租购并举解决新市民居住问题。

三是我市将坚持以建设践行新发展理念的公园城市为导向,加快推进城市有机更新,加大老旧小区改造力度,进一步完善老旧小区的配套设施,美化居住环境,提升居住品质。

六、通知在税收方面有什么调整?

成都市住建局:为贯彻落实“房住不炒”要求,进一步发挥税收调节作用,我市借鉴其他城市经验,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。个人将购买不足5年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买5年以上(含5年)的住房对外销售的,免征增值税。

5年的起算时点以个人购买住房取得的不产权证或契税完税证明上注明的时间按“孰先”原则确定。

个人住房转让合同网签时间在通知印发之日前(含通知印发之日,下同)的,增值税征免年限按原政策执行;个人住房转让合同网签时间在通知印发之日后的,按新政策执行。

七、通知印发之日前已发生实际交易行为,但未及时完成合同网签的情况下怎么办?

成都市住建局:通知印发之日前已发生实际交易行为,但未及时完成合同网签,符合以下情形的,视为已在通知印发之日前完成合同网签,其增值税缴纳仍按之前政策执行:

1.通知印发之日前已签订房地产买卖合同并已为购房支付相关费用,具备合同网签条件,但因客观原因尚未完成合同网签的,能提供支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等);

2.对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人住房转让的,法律文书的生效日期在通知印发之日前的。

八、通知对无房居民家庭购房有哪些倾斜?

成都市住建局:为切实解决无房居民家庭的居住问题,通知进一步提高了公证摇号中向无房居民家庭提供房源比例,无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。此外,在热点楼盘销售中,优先保障无房居民家庭购房需求。

无房居民家庭的认定标准为:

第一,购买的商品住房位于我市住房限购区域的,登记购房人须符合我市住房限购政策。

第二,登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录。

第三,居民家庭包括:夫妻双方;夫妻双方及其未成年子女;离异(丧偶)父(母)和其未成年子女;达到法定婚龄未婚居民;购房登记时离异已满两年的单身居民;丧偶单身居民等。

九、为什么要加强对热点楼盘销售的管理?

成都市住建局:当前,我市个别楼盘社会关注度高、预计购房人数较多,容易出现抢购现象,不利于我市房价和市场预期的稳定。为此,通知提出加强热点楼盘销售方案审核,合理确定房源和认购人数比例,严控认购人数,优先保障无房居民家庭购房需求。

十、近期如何开展市场秩序整顿工作?

成都市住建局:市级有关部门将持续开展房地产市场秩序整顿工作,集中整治涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、捏造和散布不实言论、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场等各种市场乱象,对相关责任主体依法依规予以严肃处理。

来源:中房网

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