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深圳今年居住用地供应或翻倍

2020-03-12 09:24:00来源:

疫情之下,楼市整体遭遇冰冻。3月11日,深圳市住房建设局发布《关于应对新冠肺炎疫情 支持房地产企业加快复工复产的若干措施》(以下简称《若干措施》),通过5个方面、9条措施对深圳楼市中的房企、置业者等不同群体提出了针对性的应急支持。允许视疫情防控情况现场开盘、开放线下售楼处;社保断缴补缴不影响购房资格;房企预售资金总额的20%可解冻;加快网签进度“即报即签”;推进房屋线上交易系统建设,实现房屋交易全流程线上化等内容引起多方关注。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋在解读时表示,预判疫情对房地产市场影响将持续到6月份,所以短期要加大力度实施援企稳岗的措施,保证房地产市场的稳定,“这并不影响深圳市房地产调控政策,深圳仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策,仍然有条不紊地推进稳地价、稳房价、稳预期工作”。依据《若干措施》内容,此次发布9条措施有效期将至2020年12月31日。

冰冻

2月深圳新房二手房成交量均同比下降60%

尽管往年春节期间正值楼市淡季,但在今年疫情“黑天鹅”的影响下,楼市各方面数据仍呈现明显下跌。王锋介绍,此次疫情短期对深圳经济影响造成了很大压力,从房地产市场成交数据来看,2月新房、二手房成交量均同比下降60%,3月初情况有所好转,但整体预判疫情对深圳房地产市场影响将持续到6月,“故此短期内要加大力度实施援企稳岗的措施,保证房地产市场的稳定”,王锋说。

依据深圳市房地产信息平台公布的官方统计内容,深圳新房住宅2月成交830套,成交面积为8.5万㎡。而在去年12月,深圳一手住宅成交4461套。“2月成交套数环比下滑70.5%,成交面积环比下滑42.5%,两项皆创2018年3月以来的新低,是2018年2月以来首次无批售无推售”,中原研究中心表示。

纾困

房企

视情况开放售楼处,缓解企业资金周转

“短期资金周转困难,导致购买材料、设备、器具等开展正常生产业务都很困难,只要恢复销售,资金链压力都能得到明显缓解”,对于调研中企业当下面对的主要困境,王锋如是说。

据深圳市房地产和城市建设发展研究中心统计,疫情期间深圳的售楼处被迫关闭的达到了80%。2月17日,广东省住建厅发文称将有序有度恢复商品房正常销售,支持建立互联网线上销售平台。停摆将近一个月的深圳楼市开始逐步复苏。但深圳的线下售楼处中仍有50%、60%尚未开放,这些未开放售楼处对房企回款形成了巨大压力。

疫情暴发之后,深圳房地产市场中新推项目仅为个位数,但市场中仍有百多个在售项目,无论是付定金还是交首付,尚未完全复工的线下售楼处对于房企汇款、现金流正常运转都形成了重要掣肘。

此次发布的《若干措施》中提出,对已批未开盘、已批在售项目的房地产开发企业,允许视疫情防控情况现场开盘、开放线下售楼处。不仅意味着置业者可以实地踩盘,更对房企缓解资金链紧张起到了重要作用。“这意味着售楼处做好防疫工作的同时,可以全方位开放”,王锋说。根据《若干措施》要求,企业需保证防控机制到位、员工排查到位、设施物资到位、内部管理到位,落实企业疫情防控主体责任。现场开盘活动、线下售楼处看房活动,应采取预约方式,分时分批有序进行,各区住建部门要对房地产开发企业的销售活动加强现场指导和监督检查。

加快网签、“保证金”解冻,解决房企回笼资金慢

此外,《若干措施》还提出了加快商品房网签进度,采用“即报即签”方式;商品房保证金总额放松,预售监管资金解冻20%等措施,解决疫情期间企业回笼资金慢的困境。

受此前网签程序的限制,深圳楼市的官方成交数据存在一定的滞后性,而“即报即签”的新规落地,则有望从根本上解决这一特性。

《若干措施》提出,申请预售的商品房项目,不再要求提交项目资本金余额证明。具备房地产开发一级资质的企业,在保证工程质量、工程进度、建筑工程款等项目相关费用按期足额支付前提下,可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%;房地产一级开发企业下属项目公司,母公司承诺对其权利义务承担无限连带责任的,可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%。

统一全市房企所得税计税毛利率,预计减轻企业压力20亿

在《若干措施》中,对于房企缴税也进行了适当调整,统一了全市房地产开发企业所得税计税毛利率。对此,王锋解释称,房企所得税按照毛利率一定比例计提,此前深圳市特区内较高,房地产开发企业所得税计税毛利率为20%,此次与广东省15%的计提比例进行了统一,减轻了企业压力,“预计将为企业减轻压力20个亿,对全市财政影响不大,但对于短时间内企业资金周转将起到雪中送炭的作用”。

此外,《若干措施》还对项目交付时间和开发资质办理时间的顺延进行了规范。提出受疫情影响不能如期交付的房地产开发项目,商品房买卖合同中原确定的交房日期可根据本地疫情结束时间顺延;受疫情影响导致房地产开发资质(一级除外)不能在有效期内办理核升、延续的,视同原资质继续有效,可在本地疫情解除后3个月内按规定申请办理。

对此,王锋解读表示,受疫情影响,工程进度会延后,但在房企与业主签订合同中,交房时间是固定的,该项措施的出台意在规范合理延期,避免日后产生不必要的矛盾。

购房者

四类人群可延期还房贷、社保断缴不影响购房资格

对于购房者而言,疫情带来的更多的压力还是来此与无法按照缴纳的社保、难以如期还上的房贷。在此次发布的《若干措施》中,对上述实际遇到的困难都给予了针对性解决措施。

此前,非深户居民购房者在深圳购买住宅需要连续缴纳社保5年,该项调控措施从未有过松动。但《若干措施》中首次提出,本地疫情期间非深户居民购房者无法按时缴纳社保,视同连续缴纳社保,其断缴、补缴情形不计入购房社保要求审核;

同时,《若干措施》再次强调了四类人群房贷可合理延期——因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群。

趋势

A 预计今年新增居住用地供应将是去年两倍

疫情之下,楼市各项数据均受到“重击”,但与此同时,行业内也不乏有关疫情期间是否应该抄底,疫情结束楼市是否会迎来新一波上涨的讨论声。

王锋认为,受到疫情影响,今年住房供应节奏必将延后。他表示,深圳土地资源紧张,每年供应居住用地仅可保障商品房供应5万套,疫情过后预计市场需求大量反弹,“SARS过后房地产市场出现井喷,我们现在担心的是疫情之后房地产市场会不会出现预期不稳定、价格上涨的情况,所以必须现在从市场供求关系入手加大供应。”

在《若干措施》中,增加居住用地也被提至明显位置,提出切实拓展居住用地供应渠道,通过增加建设用地、盘活存量用地、各类用地配建、公共设施综合开发等,多渠道增加住房有效供应,平衡供求关系。同时王锋也介绍,深圳还正在研究出台有关保障居住用地供应的办法。

“预计今年供应情况会比去年好很多”,王锋表示,去年政府各部门就已经在住房供应方面加大了力度。去年12月月底至今年1月,深圳市划定出让了34宗公共住房用地,总用地面积超过1平方公里,预计可建公共住房超过6万套。商品房供应方面,去年也已经完成供应11块,“预计今年新增居住用地供应会是去年两倍,保证房地产供求关系稳定、房价稳定、市场预期稳定”,王锋说。

B 云售楼预热:实现房屋交易全流程线上化

疫情之下,不少房企加快了线上售楼处的建设脚步,大力发展购房场景线上化业务。在南都记者的调查中,仅深圳本地房企就已有超过半数搭建了自有线上售房平台。

《若干措施》中,也首次提出了推进房屋线上交易系统建设。南都记者了解到,该项交易系统将通过升级改造现有的深圳市房地产信息平台来实现,商品房签约、抵押登记、产权登记、税费代征代缴、房地产拍卖等业务线上办理均可在该系统内完成,实现房屋交易全流程线上化。王锋表示,此举也是借疫情线上业务发展契机,面向未来的互联网时代,全面实现房地产交易线上交易的加紧探索,“是一个便民利民的措施。”

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