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深圳“地价新政”实施后,各类宗地价将如何算

2019-10-23 09:26:00来源:

去年12月,深圳发布《深圳市地价测算规则》(征求意见稿),第一次提出改变深圳“基准地价”和“宗地地价评估”两套地价标准,新出让用地、城市更新、土地整备的地价测算规则各成体系的现状,或将统一为“标定地价”单轨制。

10月21日,深圳市标定地价成果及《地价测算规则》新闻通气会召开,深圳市标定地价及配套地价测算规则已形成最终成果,经市政府批准,已于日前正式印发,至此,深圳成为全国率先全面应用标定地价的城市。

记者从会上获悉,从2018年度标定地价评估情况来看,全市住宅、商业(设定首层)、办公、工业(限不得转让)用途标定地价的平均楼面地价水平分别为25757元/平方米、30527元/平方米、19059元/平方米、1132元/平方米。

进一步提高地价“透明度”

作为此次地价新政中最重要的内容,深圳建立了以标定地价为核心的土地市场价格体系,将地价评估工作前置,形成可预期可查询、真实反映市场水平的土地的市场价格,并通过简明、易操作的地价测算规则进行调节与应用。

换言之,依据此次发布的《深圳市地价测算规则》,深圳今后招拍挂、协议出让、城市更新、棚改、土地整备等工作中,凡涉及地价测算者,均采用以标定地价为核心的“一套市场地价标准”,通过设定“棚改项目修正系数”、“留用土地项目修正系数”及“拆除重建类城市更新项目修正系数”等修正系数进行政策调节。

“地价新政”实施后,深圳宗地地价具体将如何计算?《深圳市地价测算规则》也给出了具体计算公式:宗地地价=∑(土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数)。

对于具体宗地而言,在规划已定,容积率不变的条件下,对应建筑面积已知,建筑类型、土地使用年限、产权条件、产业发展导向、产业项目类型等基础修正系数,与棚户区改造、留用土地、拆除重建类城市更新项目修正系数等项目修正系数均可对照已经公布的对应计算表格查找参照,再加上土地的市场价格,宗地地价计算就从专业机构、专业人员才可测算评估的“技术活”,变为了只要依据公式就可计算的“傻瓜操作”,进一步提高了深圳地价的“透明度”。

分四种用途标定地价

深圳“地价新政”实施之后,究竟地价几何?上文提及的“土地市场价格”成为了具体操作中的关键。因此,与此次《深圳市地价测算规则》同时亮相的深圳市标定地价成果也成为了业内关注的焦点。

据深圳市规划和自然资源局介绍,本次标定地价是以标准宗地为单位,以2018年4月1日为估价期日,分为住宅、商业、办公、工业等四种用途,土地使用期限按住宅70年、商业40年、办公40年、工业30年,在现状开发利用、正常市场条件下的土地权利价格。

标定地价是如何“诞生”的?深圳市规划和自然资源局通过在全市范围内,分住宅、商业、办公、工业等四种用途类别,分别划定标定区,并在每个标定区域内根据相关要求选择有代表性的宗地作为标准宗地,根据规程要求将这些标准宗地的价格评估并公布出来,即为标定地价。南都记者了解到,2018年度标定地价评估中,全市共设立1270个标准宗地,其中住宅410个、商业424个、办公180个、工业256个。

记者从会上获悉,通过上述划区定点、评估确定过程,2018年度深圳市各用途标定地价已经完成评估,全市住宅标定地价的平均楼面地价为25757元/平方米,商业首层为30527元/平方米、办公为19059元/平方米,工业为1132元/平方米。深圳市规划和自然资源局副局长王策飞表示,地价测算调节系数是通过对2017年和2018年所有已供应的1100多宗土地地价进行反复测算而最终确定的,“对照这两年情况,全市总体地价水平变化幅度在5%以内,这既确保了地价管理的科学性,也保持了土地市场的基本稳定”。

以广受关注的住宅用途的标定地价为例,深圳“地价新政”后,南山、福田标定地价分区均价比较高,平均楼面地价超过了每平方米34000元,其中福田以37821“领跑”全市;坪山、大鹏的最低,每平方米均低于13000元。

标定地价成果按年度更新

依据此次发布的《深圳市地价测算规则》,标定地价成果由市自然资源主管部门组织按年度更新,并定期发布,年度更新时价格水平变化超过5%时,应上报市政府批准后发布。

王策飞表示,此次“地价新政”,在地价标准上,建立了以标定地价为核心的“一套市场地价标准”,今后将通过定期更新,确保标定地价及时、准确地反映市场价格水平;在地价管理上,将新出让用地、城市更新、棚户区改造、土地整备等涉及的各类地价测算规则,全部整合到《深圳市地价测算规则》中,实现了“一个测算规则”,强化了地价管理的统一性和规范性。

焦点 政策引导:地价修正系数

有了标定地价做基础,分建筑类型、土地使用年限、产业类型、棚户区改造、拆除重建类城市更新项目、地下商业楼层等10个附表,而具体明确的修正系数,则进一步显示了政策在地价方面的引导和调控作用。

鼓励类发展产业地价可打对折

对于事关先行示范区建设和城市高质量发展的产业项目,“地价新政”通过产业发展导向、产业项目类型等地价修正系数和产权条件限制,加大对鼓励类发展产业和重点产业的支持力度,鼓励类发展产业适用市场地价0.5的修正系数,重点产业项目适用市场地价0.6或0.7的修正系数,同时符合上述两类的,可叠加使用地价修正系数。

政策性住房地价最低可“打一折”

为积极落实住房制度改革要求,拓宽政策性住房用地供应渠道,“地价新政”对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定。调整后的地价水平比现行地价最低5折水平的基础上再次下降,积极引导市场主体利用存量用地建设安居型商品房和人才住房。值得注意的是,此次“地价新政”规定,不得转让的公共租赁住房、安居型商品房、人才住房”地价均在商品住房用地市场价格的基础上“打一折”。

地下空间最低打一折

此次“地价新政”一方面,鼓励产业用地节约集约高效利用,对产业用地提高容积率增加自用工业厂房的,不计收地价。另一方面,进一步加大对立体空间开发利用的支持,地下空间可分别适用0.1或0.3的地价修正系数。

城市更新地价设6个月“过渡期”

深圳市规划和自然资源局表示,考虑到城市更新项目周期比较长,对规则发布前已列入计划的城市更新项目,自规则发布之日起6个月内申请并符合地价测算条件的,地价计收标准仍按照原有规定执行,确保地价水平平稳过渡和顺畅衔接。

案例

招拍挂工业用地

宗地出让底价如何计算?

假定招拍挂公开出让深圳某区域普通工业用地一块,用地面积10000平方米,容积率3.5,总建筑面积35000平方米(其中厂房30000平方米、配套宿舍5000平方米),宗地的使用年期为30年,产业发展类别为深圳鼓励的生物医药产业,且为深圳遴选的单一意向的重点产业项目。宗地建设用地使用权及建筑物限不得转让。

按照这个宗地对应的土地市场地价标准,工业不得转让楼面地价为896元/平方米,住宅允许分割转让楼面地价为12410元/平方米,则:厂房部分地价等于896×30000×0.5×0.7=940.8万元。

配套宿舍部分地价等于12410×5000×0.795×0.6×0.3×0.5×0.7=310.8万元。

宗地出让底价等于以上汇总后为1251.6万元,楼面单价为358元/平方米。

建不同的住宅产品

如何算相应的“地价账”?

假定深圳某区域住宅用地一块,现需了解建设不同住宅产品的市场价格。经查询对应住宅允许分割转让楼面地价标准为28297元/平方米。

即该地块建设商品房的市场地价为:28297元/平方米;

若建设可售人才住房的市场地价,则为:28297×0.4=11319元/平方米;

若建设安居型商品房的市场地价,则为:28297×0.3=8489元/平方米;

若建设只租不售人才住房的市场地价,则为:11319×0.1=1131.9元/平方米。

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