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燕郊楼市“解冻”?

2019-10-23 09:25:00来源:

沉寂两年多的燕郊楼市因网传的一份文件打破了平静。

10月18日,河北廊坊三河市传出一份“限购松绑的18号文件”(以下简称“18号文”),在这份抬头名为“10月18日参加开发区人力资源局的会议精神”的文件中显示:凡燕郊中省直单位、高校、医院的员工或以燕郊高新区名义引进的企业,在燕郊无住房的可以在燕郊购买一套新建商品住房;迁入北京城市副中心机关事业单位的干部及职工将实施“一定三限”,即严限制特定人员,限购一套住房,限售三年,限定价格。

这份文件迅速在市场中流传开来,并被市场理解为这是燕郊在一定层面上松绑楼市。燕郊楼市真的放松了?文件是真是假?对此,中国房地产报记者采访了多位燕郊政府方面人士,并于近日走访了燕郊多个新房楼盘,一探究竟。

针对上述文件真伪,中国房地产报记者分别致电三河市住房和城乡建设局(以下简称“三河住建局”)、燕郊市高新技术产业开发区管委会(以下简称“燕郊开发区”)求证,两部门均表示不知情,但也并未对文件真伪做出评价。燕郊开发区一位工作人员对记者表示,“我们不太清楚,一天有那么多文件发布,不知道是否发布过这个文件”。与此同时,记者在燕郊开发区、三河市政府等官方网站也未能查到上述文件。

“这是燕郊开发区与三河市住建局于近期联合发布的内部文件。”一位接近北三县住建系统的人士向记者透露。

尽管文件真伪存疑,但随着18号文的传出,原本一片平静的燕郊楼市开始躁动起来。购房者、置业顾问、中介、开发商开始登场,再次踏入到这个曾经喧嚣的市场。

当夜色临近,望着天洋城4代售楼处人来人往的购房人群,链家中介人员刘颖感慨道,“这两三年熬走了多少中介与置业顾问,现在终于熬到头了。”

交易“冰冻”

18号文传出前,燕郊楼市平静如常。

10月16日,中国房地产报记者实地调查发现,燕郊几乎新项目入市,仅有港中旅海泉湾、天洋城4代、嘉都、中兴和园等四五个老盘有房源,却没有在售;稍微有些动静的是嘉都、首尔甜城、京东CBD的三个商住盘。

位于燕郊南城京东CBD置业顾问表示,“我们现在推出的只有商住不卖住宅,因购房资格问题,现在燕郊很少有住宅可售。”

“燕郊现在几乎没有新房可售了。”刘颖也以同样的口吻表示。

她还进一步表示,自2017年限购政策发布后,那些散落在102国道上的星星色色的大小新房售楼处早已人去楼空。自此,燕郊楼市也犹如冰冻一般。

对于如今的业绩刘颖也是颇为无奈,“与燕郊楼市高峰期每个月成交几十套相比,现在我们门店一个月才成交7、8套住宅(包括新房),且几乎没有新房成交”“因为新房备案价太低,一些住宅都掖着不卖;就是放开了也没人买,外地人也没有资格”。

实际上,随着2017年北京出台“317新政”,当年6月廊坊限购升级后,燕郊楼市快速降温。房价也从限购之初4万多元/平方米跌到3万元/平方米,及至2万多元/平方米。由于外地户籍需有3年社保或纳税证明等限购条件,大量外地客户被堵在门外,到了2018年,燕郊楼市彻底冰封。

记者发现,尽管燕郊楼市近两年多始终保持低位运行,但在此期间,被冰封的燕郊楼市也曾传出松绑消息。每次消息传出,燕郊楼市都会像打上一针兴奋剂,房价短暂出现上浮,但随着谣言被证伪后,再次回落。

在数轮“谣言从传出到被否”的循环往复之中,两年多来,燕郊房价与成交面积持续走低。来自易居研究院最新的中国百城房价报告显示,今年1~9月燕郊新建商品住宅成交均价为19835元/平方米,明显低于2017年全年房价即26015元/平方米。有的项目甚至从每平方米三万多元的顶峰滑落。

与此同时,上述研究报告也显示其成交的惨淡,今年5~8月份燕郊月度成交面积均仅为1万平方米。到了2019年9月成交面积有所上涨为2万平方米,但这一成交面积与2018年同比也减少了60%。

面对惨淡的市场与来访者,在18号文流出前,对于前来置业的购房者,首尔甜城的置业顾问都会问,“你们公司是通州东迁的一批吗?现在有传言这一批人可以在燕郊直接买房,但需要进行一定的行政审核后就可以购买。”

记者还发现,在18号文流出前,与外界大多数购房者一样,工作在一线的新房销售与中介们对于燕郊将要限购松绑的消息也都处在口头相传的疑惑之中。

一个可以确定的事实是,18号文流出前,燕郊楼市平静如常。

“口子放开”?

随着18号文的传出,一夜间燕郊楼市在10月18日之后开始发生变化。

“这两天,102国道上售楼处的灯在傍晚突然亮起了几家。”一位住在燕郊的投资客这样说。

当记者于10月20日再次来到燕郊时,原本对外宣称无房可售的置业顾问们口径也发生了变化。“新房住宅可以买了”成为燕郊中介与新盘置业顾问们对购房者的共同说辞。

港中旅海泉湾置业顾问王雨燕表示,“在北京的企事业单位或公务员,能提供北京社保的这一批人可以买住宅。但因还没有红头文件,具体细节也没有出来,现在购房者可以把资料提交上来,申请下看能否通过。按着政策内容,我们第一批客户已经提交了20个左右,但还未申请下来。”

她进一步解释称,现在的操作是首先要准备资料,包括以家庭为单位的身份资料、北京工作证明与社保证明、燕郊无房证明后,提交给三河市房管局,通过后才能买房。

与港中旅海泉湾置业顾问的表态相比,天洋城4代的销售人员则显得更加明确坚定上述消息。“我们刚接到通知,政策已经有了,通州东迁客户直接可以买住宅。针对外地客户,除了身份资料、燕郊无房证明外,现在还需要提供燕郊社保,但没有年限限制,只要打印出来提交三河市房管局审核就可以在我们这定房了。”

天洋城4代的置业顾问张红指着其微信工作群里领导发出的信息念道,“我们对政策的理解是:第一,三河本地有社保的客户没有社保时间限制,只要能打印出社保证明即可;第二,三河市高新企业;第三,央企及中省企事业单位在本市设有单位、分机构的职工;第四,承接首都非首都功能、迁入北京副中心的机关单位干部的职工。这些都可以在燕郊买房。”

“御东郡因为开盘早找到了合作机构,前边办的一批资格已经回来,这个楼盘确定(外地人)能买。”刘颖表示。当记者来到御东郡售楼处时,其销售人员也明确表示外地人可以买,“我们和第三方合作,由他们办理资质问题。”

记者了解到,与上述项目不同,这家坐落在燕郊102国道旁的御东郡售楼处的项目并非燕郊楼盘,而是处于大厂与燕郊交界处。

在走访燕郊市场的过程中,记者发现,天洋城4代、港中旅海泉湾等多个楼盘都表示外地人(符合要求)可以在燕郊买房,但向外透露的信息并不太一致,“松绑的口子有多大”似乎还是一个问题。

对此,一位燕郊资深观察人士对记者分析,这次政策还没有明确的细则出台,所以各个楼盘与开发商对文件的解读各有不同,有的楼盘表示需要有燕郊社保证明,有的楼盘说只有东迁企业才可以,实际上都是试探。

市场还在反应,但多位燕郊房地产中介人士已经嗅到了其中的变化。“燕郊新房客户中外地人占80%,限购之后新房成交量明显减少。”刘颖说,“现在口子放开,如果想买房就要搏一搏。”

放开的动因

实际上,这已经不是燕郊楼市2017年限购后首次传出限购放开。2018年7月初,燕郊高新区人力资源市场官网曾发布了一则“人才引进落户需知”,然而仅仅4个小时后,这一文件即被删除。

这一次又会如何?

对于18号文的流传中国房地产报记者也采访了多位业内人士,他们表示,“燕郊长期积压的库存已让其苦不堪言,早就跃跃欲试”。

据中国房地产报记者了解,此前,上海易居房地产研究院发布的2019年上半年《中国百城库存报告》显示,燕郊库存消化周期在30个月以上。具体而言,燕郊31.7个月、香河31.1个月、大厂29.6个月、固安18.7个月,环京楼市去化情况异常“惨淡”。

近日易居发布的《100城住宅库存报告》也显示,燕郊库存消化周期进一步延长,已经处在36个月以上高位,达38.3个月。

对此,财经评论员严跃进表示,“环京津地区去化周期过长不单纯因为库存绝对高,而是因为新房绝对成交量非常低”。

事实上,燕郊楼市新房也几无成交量。易居研究院中国百城库存报告也显示,5~8月份燕郊月度成交仅为1万平方米,这属于新房交易量非常小的城市。因此即使库存规模绝对量不大,去化周期仍偏高。

当夜色临近,望着天洋城4代售楼处旁人来人往的购房人群,刘颖感慨道,“这两三年熬走了多少中介与置业顾问,现在终于熬到头了。”

这一传言带来的市场波动还在继续,也有待官方进一步确认。市场关注的是,此轮政策调整的真假,以及是否会和往常一样“传言”再次被澄清后,交易陷入冰冻。(文中刘颖、王雨燕、张红为化名)

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