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红山新盘销量“不红”,对比周边价值几何

2018-11-03 10:21:24来源:

红山早几年因为不断有利好配套兑现,新房也是扎堆入市,房价也是一度高歌,成为龙华的改善性区域。不过在2015年以后,住宅空地越来越少,慢慢没有了新建的住宅,今年有2个新盘入市,一个是金亨利二期,另一个就是刚开盘的安宏基天曜。

金亨利二期于7月份开盘,因为学区所在深高北,而且楼盘位置相对比一期安静,但是没扩展前的户型是89平1-2房,均价7.8万,只拿出一部分来卖,最终采取摇号的方式,基本售馨。

刚开盘的天曜,位置也是红山地铁口附近,备案均价7万,380套房去化100多套,即3成左右。

红山“压轴”的新盘,去化为什么不明显?

当然首要原因还跟目前的市场有关系,新房限备案价,短期上涨的信心浇灭了,二手房成交也惨淡,大部分买家观望情绪,打新和捡笋盘心理。

天曜的地段优、但位置尴尬,能享受红山的配套,均价7万,新房税费也少,相比周边二手房不算高的;但是楼盘不大,四周被其它项目包围,楼间距和视野就受影响了,容积率5.56,西南角还有一个加油站,这点瑕疵也阻挡了一部分购房者。

还有就是户型偏大,总价门槛高。最小面积是104平的3房2卫,3房基本朝北,总价640万起,这个总价选择也比较多了,还有超过90平的契税还要多0.5%个点。

对比红山同地段、同学区的华业和水榭春天1-3期,单价也是7万,但是3房2卫是89平,总价600-650万可以买到,加税费和佣金确实比天曜总价要高。

但水榭春天的园林环境、楼间距和视野相比天曜要优,而且二手房大部都有装修。

对比周边二手盘:

华业玫瑰四季:

2015年入伙的次新房,华业跟天曜的位置和档次应该是最相当的,两个楼盘紧临。

华业也是处在红山的好地段,但是楼盘本身的地块不方正,呈两个三角型状,而且园林也小,小区户型1-4房全都有。其中89平3房户型通透,赠送相对不错,每个房间都不小,有些业主还改成了3+1户型,毛坯580万可以买到。

小区园林很小,还好对面就是九方、6979商业体,小区外面有休闲去处,坐地铁红山站也方便,能共享红山配套,学位是龙华实验9年制,也在楼盘旁边。

(户型图来源链家网)

水榭春天1-3期:

水榭春天1-3期的园林在红山算是最大、也是绿化最好的,物管也不错,小区内还有篮球场、羽毛球场,楼下还自带沃尔码,生活氛围好,成交一直比较活跃,学区也是龙华实验。水榭只有5-6期才是深高北学区。

小区最小户型2房起,89平也是3房2卫,户型相对中规中矩。其中水榭一期3房大部分朝北、而且靠人民路,所以总价略低一些,户型格局是通透的,总价580万。

二三位置相对不靠路,而且楼龄也新一些,3房总价要630-650万左右。

(户型图来源链家网)

中航天逸:

2013年入伙的楼盘,全部是高层,楼下就是九方商业,去地铁站和龙华实验都近,户型实用率也比水榭春天要好些,要说缺点是靠近地铁高架的部分A区户型有噪音影响,2房全部是靠地铁,3房相对还好,不过B区3房就相对更安静。

89平3房总价630万,二手房带装修也都是近几年的,保养比较好,要求不太高的都可以直接入住。

综上所述:

新房的持续限价,再加上开发商资金吃紧,好多都赶在年底前入市,新盘价格如果相比周边二手不是很优惠,想快速销控确实难。何况现在房价平稳,二手时不时也有笋盘放出,购房者关注多但是下手少。

安宏基天曜地处红山地段,红山也难有新盘供应,均价7万相对不算高。但是楼盘四周被其它项目包围,视野会受影响,西南还有一个加油站,户型全部是104-186平的大户型,总价门槛较高640万起,总感觉楼盘档次和户型总价有点错配,目前去化3成左右。

不过天曜全部是单证,水榭春天1-3期和中航天逸的大4房基本都是双证多,所以天曜的大4房反而去化好一些。

总价600万以上,也可以对比下周边的二手房,想要好的园林就水榭春天1-3期、中航天逸89平3房比较推荐,房源选择多、而且成交也比较活跃。

天曜跟华业玫瑰四季的位置相当,小区都比较小,也全部是单证,那就对比二手价格来衡量了。如果700多万想买红山单证4房,又想图省事的家庭来说,天曜的新房就可以考虑,楼层选择也多。

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