您的位置: 首页 >今日深圳 > 正文

房地产联建引发企业濒临破产 东莞投资客遭遇投资“陷阱”

2019-05-15 09:56:11来源:中国社会新闻社

记者谷勇 一方出地,一方出资,出地方按照土地的规模作为实际出资,而资金的投入和前期手续的办理,以及整个项目的管理和施工建设全部由出资方负责,双方最终按合同约定进行利润分成,这种房地产联建开发模式对双方来说风险较小,容易取得预期的合作效果。但尤为考验合作双方对合同的履约能力和履约诚意。如果一方在履行合同中消极履约、违约或改变合作意图,将会对合作的进展产生负面效果,对合作另一方造成巨大损失。近日,一位东莞市民陈始华向记者讲述了他在广州市从化区投资建楼盘所经历的种种不幸。

事件发生背景

2009年初,从化国泰天彤房地产开发有限公司(简称“国泰公司”)和其关联公司涉及债务问题土地被查封,急需资金解决自身危机,因此拿出国泰公司所属的两块土地(从府用(1993)字第特23号面积131787.6平方米、(2008)第00186号面积31798.1平方米)寻找合作商。要求合作商先借款解决其债务问题后,再利用合作地块去银行融资贷款滚动开发建设楼盘。2009年5月,广州达浩投资有限公司(简称“达浩公司”)与国泰公司签订《房地产合作开发合同》,同年7月,作为达浩公司股东的陈始华共付4730万给国泰公司。此时,达浩公司发现国泰公司擅自拿合作地块为其关联公司提供7200万的担保。达浩公司的另外两名股东卢氏两兄弟与国泰公司在合作上开始发生分歧。为了让国泰公司尽快解决问题和早日开工建设,至2009年12月份,陈始华已借款9420万给国泰公司,自己则承担着巨额财务成本。后来,卢氏兄弟起诉了国泰公司,陈始华出面赔偿1500万给卢氏兄弟,达浩公司和国泰公司达成和解,卢氏兄弟撤诉,双方解除合作协议。

重新签约

原本,通过此事件已能反映出国泰公司的诚信问题,但被高额利润回报所诱惑,陈始华选择了忽视,单独出资,组成以广东濠盈投资有限公司(简称“濠盈公司”)提供资金、技术、劳务,国泰公司提供土地合作进行房地产开发模式,并于2009年12月10日双方签订《房地产合作开发合同》,作出濠盈公司无息借款给国泰公司解决合作地块债务问题后、国泰公司提供土地协助濠盈公司到银行融资,滚动式开发建设项目名称为“名城·御景绿洲”楼盘的核心约定,和两个项目建设资金全部由濠盈公司负责,所以由濠盈公司负责项目的运营、销售,建成后的房产等全部利益国泰公司享有40%,濠盈公司享有60%的利益约定。

首次违约动工条件未达成,国泰要求濠盈继续借款

按照合同约定:甲方(国泰公司)承诺项目用地无抵押及查封,已缴清征地补偿费、地上清理费、拆迁款等,并无其他任何债务(如有,甲方但方负责承担上述费用及债务),达到动工条件的所有责任国泰公司负责。合同生效后,濠盈公司发现在工程一期建设过程中,国泰公司并没有处理好历史遗留问题与工地上的“三通一平”,例如,土地上的高压线没有处理,土地涉及村民的纠纷等等,导致濠盈公司廷迟开工。当濠盈公司要求国泰公司尽快处理问题和配合办理开发贷时,国泰公司都称已在处理中,开发贷也在办理中但还需要资金去处理合作地块的问题,要求濠盈公司继续提前履行合同的约定,继续借款给国泰公司。

由于当时濠盈公司已经投入巨额资金,陈始华考虑到如果国泰公司协助办理好开发贷,开发资金就不成问题。为了能早日施工,减少损失,濠盈公司按照合同约定提前借款给国泰公司用于处理自身问题后好顺利开工和办理银行开发贷。时至2010年底,原本按合同约定要借满1.8亿给国泰公司,但由于国泰公司有违约行为,濠盈公司只借出1.695亿合作资本金给国泰公司,加上赔偿卢氏兄弟的1500万以及前期项目建设费用3000多万,合计约2.1亿。但濠盈公司并没有考虑到国泰公司不配合履行合同义务的后果。

土地问题没解决濠盈公司发现合作资本金被“挪作他用”

向国泰公司借出巨款后,濠盈公司发现国泰公司不仅没有用此款积极解决项目土地的相关债务及地面清理问题,还挪走部分资金用于解决其关联公司的问题,一度造成合作项目土地因存在历史遗留问题而停工的状况,加剧了濠盈公司的损失。濠盈公司积极筹措的合作资本金被国泰公司用于与项目地块无关的地方上。

股权质押担保空有条约协助贷款义务成了牟利法宝

除此以外,国泰公司没有按照合同约定将国泰公司的唯一股东香港隆昌置业有限公司49%股份信托给濠盈公司指定人员作为履约担保。且以种种理由不履行《房地产合作开发合同》中,国泰公司收到濠盈公司借出的首批资金5000万元后,将合作地块使用证原件交由双方保管后,濠盈公司可将该等两块土地抵押,向银行作项目贷款,由濠盈公司使用于项目的建设及工程的其他支出,国泰公司必须配合办理的特别约定条款。反而要求濠盈公司签下数份“主动让利才配合办理开发贷”的真实意思表示的补充协议,并将原本属于国泰公司的责任条款也转移给濠盈公司。

无视合同约定单方拿项目土地向银行贷款巨额资金

2011年8月15日,在濠盈公司不知情的情况下,国泰公司单方面的在广州庙前支行办理了关于合作项目的1.46亿元开发贷,但没有用于合作项目中,导致濠盈公司失去预算、工程延期,造成巨大损失,不得不向社会高成本融资。由于一直以来,国泰公司都未将49%的股份托管到濠盈公司人员名下,国泰公司就以濠盈公司没有股份不是其股东,不能追究其责任为由,拒绝承担违约责任。

律师说法分析案情

广州知名律师告诉记者,本事件中国泰公司除了提供受限制的资产两块土地以外,其没有体现出任何履约能力和履约诚意。首先其与濠盈公司签订《房地产合作开发合同》后,仍然没有积极地履行合同约定,未处理好土地的历史遗留问题和没有达到“三通一平”的开发条件,虚构49%股权的担保意思,并将部分合作资本金占为己用;其次,国泰公司以履行一小部分义务为由不断要求濠盈公司继续借款,当濠盈公司借出巨额合作资本金后,又拒不履行合同约定的办理项目开发贷的义务,并以此作为濠盈公司一而再再而三不断让利的法宝;最后,国泰公司主观上存在欺瞒性质和非法占有的目的。《房地产合作开发合同》中特别约定国泰公司收到濠盈公司借出的首批资金5000万元后,将合作地块使用证原件交由双方保管后,濠盈公司可将该等两块土地抵押,向银行作项目贷款,由濠盈公司使用于项目的建设及工程的其他支出,国泰公司必须配合办理。但国泰公司却单方拿合作地块向银行贷款1.46亿元,且没有体现出用在合作项目中。以上行为体现出国泰公司实质是以合作开发为名,行侵占濠盈公司的合法权益之实。

陈始华告诉记者,国泰公司的种种行为曾经引发了工程款、工人工资不能如期支付,无法如期交楼,包工头、工人、业主聚众闹事等一系列社会问题。直到现在,国泰公司仍然没有处理好合作项目地块上的历史遗留问题,拖延施工时间,造成濠盈公司巨额损失。因为与国泰公司的合作,陈始华实际控制的濠盈公司及其关联公司,由从2009年无负债、无官司,变成如今负债累累、官司缠身。相反,国泰公司则从2009年以前负债累累的公司变成如今赚得盆满钵满的企业。在2017年,国泰公司更是向法院起诉要求濠盈公司退出合作项目,妄图侵占属于濠盈公司的合法利益。陈始华希望通过自己的经历来告诫广大投资者,在与他人合作前一定要仔细研究合同条款,避免受条款牵制使自己陷入不利地位,遇到一方违约果断追究违约方责任,及时止损。其表示接下来会向公安机关求助。事件进展,记者将继续关注。

来源:http://zhb.hebei.com.cn/system/2019/05/13/019640910.shtml

相关阅读

推荐阅读