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部分产业类历史违建 可转为商品性质

2018-09-19 11:48:07来源:

来源:深圳商报记者 江南鸾

我市出台《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》(以下简称《处理办法》)(详见本报9月18日A06版)。昨日,深圳市规划国土委相关负责人又对《处理办法》进行了解读。

记者获悉,根据《处理办法》,产业类和公共配套类历史违建需列入安全纳管,符合安全纳管要求的方可临时使用。通过补缴地价,符合条件的产业类历史违建可转为商品性质。

产业类和公共配套类历史违建需列入安全纳管

深圳市规划国土委相关负责人介绍,《处理办法》遵循《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)相关要求,适用于2009年6月2日前所建产业类和公配类历史违建的处理。产业类历史违建,包括生产经营性和商业、办公类历史违建。生产经营性历史违建,是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。商业、办公类历史违建,是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务(含餐饮、娱乐)、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。公配类历史违建,是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。

值得一提的是,《处理办法》指出,区政府负责组织开展辖区产业类和公共配套类历史违建的安全纳管,符合安全纳管要求的方可临时使用。对此,深圳市规划国土委相关负责人表示,《处理办法》遵照《决定》“实施生产经营活动和房屋租赁的历史遗留违法建筑需具备工程质量、消防安全和地质安全条件”的规定,坚守政府消除历史违建安全隐患、保障群众生命财产安全的底线,将安全纳管定位于对历史违建房屋结构、消防、地质灾害等方面进行排查、整改和日常监管的活动。

该负责人表示,在安全纳管的具体内容方面,首先,由区政府负责组织开展历史违建的房屋结构、消防、地质灾害等安全隐患排查,并以栋作为单位建立排查档案,排查可以委托第三方机构开展。其次,经排查存在房屋结构、消防安全隐患的,区政府应当责令当事人限期整改。第三,房屋无法满足安全使用要求的,不得出租、进行经营性活动,街道办事处应当在其显著位置悬挂安全警示标识。住房建设、消防监管、市场监管、房屋租赁、安全生产以及其他负有安全监管职责的部门予以重点监管。历史违建安全隐患排查及其公共配套设施整改所需经费纳入财政预算予以保障。

补缴地价,部分产业类历史违建可转为商品性质

《处理办法》要求,历史违建当事人或者管理人应当持身份证明等相关资料文件向辖区街道办事处申请处理。深圳市规划国土委相关负责人表示,申请处理的历史违建缴纳罚款、地价后,当事人或者管理人可以持缴费凭证到区查违办申请办理《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理证明书》(以下简称《处理证明书》)。取得《处理证明书》后,历史违建当事人、市、区政府或者其指定机构可以持申请书、身份证明、《处理证明书》、宗地图、测量报告向不动产登记机构申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。

该负责人介绍,经处理确认的历史违建,土地使用年限自2009年6月2日起算,按照法定最高使用年限确定。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条,土地使用权出让最高年限按照土地用途确定,工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年。按照《处理办法》目前的制度设计,历史违建可以处理确认为非商品性质或者商品性质,经处理确认为非商品性质房地产的,不得改变用途,不得抵押、转让、互换、赠与。

值得关注的是,深圳市规划国土委相关负责人介绍,原农村集体经济组织或者其继受单位所建产业类历史违建,位于原农村非农建设用地红线内或者以非农建设用地、征地返还用地指标扣减处理的,按照申请办理为商品性质时的市政府有关非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的有关规定补缴地价,可以直接申请为商品性质房地产,也可以在国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办理为非商品性质房地产后,按照本市有关规定申请转为商品性质。此外,该情形之外的生产经营性历史违建,按照申请办理为商品性质时市场评估地价的50%补缴地价;商业、办公类历史违建,按照申请办理为商品性质时的市场评估地价补缴地价,同样可以直接申请为商品性质房地产,也可以在国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办理为非商品性质房地产后,按照本市有关规定申请转为商品性质。

地形图、航拍资料等可作为历史违建建设时间核查依据

关于如何确认历史违建建设时间?深圳市规划国土委相关负责人表示,街道办事处应当主动开展历史违建建设时间核查,可以结合地形图、航拍资料、卫星资料、房屋编码信息、历史违建所属社区工作站和原农村集体经济组织或者其继受单位证明等情况综合确定。有航拍资料、卫星资料的,应当以航拍资料、卫星资料作为历史违建建设时间核查的主要依据。

该负责人表示,大部分历史违建未经规划许可建设并且缺乏用地手续,为了合法、客观地判断历史违建是否存在保留的可能性,首先必须从土地利用规划和城市规划角度进行核准。规划土地审查主要核查历史违建是否存在下列情形:一是非法占用已完成征转地补偿手续的国有土地;二是占用基本农田;三是占用一级水源保护区用地;四是占用规划高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地;五是压占原水管渠蓝线;六是不符合橙线管理要求;七是位于土地利用总体规划规定的禁止建设区内。不存在上述规定情形的,规划土地审查部门按照街道办事处核查的用途予以规划现状确认。涉及占用农用地、未利用地的,载明处理确认须先行补办农用地、未利用地转用手续;涉及占用基本生态控制线的,予以注明。对不予规划现状确认的,应当在规划土地审查意见书中载明规划土地审查结果和土地用途、规划用途依法确定的时间等内容,区规划土地监察机构应当依法实施行政处罚。

该负责人指出,历史违建处理是一项系统工程,需要市区政府及其相关部门的联动和配合。市查违办负责全市历史违建处理工作的统筹、协调和指导,规范处理程序、操作流程,统一格式文书,完善历史违建处理系统。“市规划国土、建设、消防监管等部门按照各自职责参与历史违建的处理工作。区政府(含新区管理机构)负责统筹辖区内历史违建的处理,组织开展辖区历史违建安全纳管、规划土地审查、基本生态控制线内历史违建核查、原农村集体经济组织或者其继受单位认定等相关工作。街道办事处(含新区设立的办事处)负责历史违建初审,实施历史违建安全纳管,开展宣传工作。社区工作站负责配合街道办事处开展历史违建处理相关工作。区查违办负责组织开展历史违建分类审查及简易处理,核发处理文书。区规划土地监察机构负责依法对历史违建实施行政处罚。”

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