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300万总价预算,深圳哪个片区最受购房者青睐?

2018-07-10 14:11:33来源:

不多不少,300万总价在深圳属于刚需上车价位,鱼与熊掌不可兼得,能在这个总价当中选到带2-3种优质属性的楼盘已经不易,如果有,相信是购买力倾向性即成交量较高的楼盘。本文简单的探讨下深圳300万总价还能买哪里!

 

深圳整体购买力相对年轻,追新除旧这个是不争的事实,300万总价之内能买到的新盘次新盘属性也可以着重关注,因为比较稀缺,但是价格又决定附属属性的多与少,能买到的300万新盘次新相对在原关外区域可选择性较多,比如龙岗区,据我们统计的数据,也确实是龙岗区的总价内成交量较多,比如布吉和龙岗中心城这两个片区,在300万内的成交房源中占比是最多的。

但不建议太偏远地段,在楼盘所附着的更多属性当中,除了楼盘新旧,这个总价范围内的刚需群体更多考虑的是上班通勤问题,反而优质学位对于这一部分群体中,需求比较薄弱。

 

其次是房间数,300万总价预算,按照深圳目前均价5.4万/平算,大概能买到55平的小两房,另外附上轨道交通,商业生活等便利性属性,300万总价参考这个标准,基本可以舒适的短期过渡一下,保值也是没有多大问题。

 

还有就是每个区域的房间数需求不太一样,根据我们的人肉房价数据统计,原关外单房和1房需求最少,比如说龙岗,每个月单房到1房二手房成交量占总量的10%左右,2-3房的成交量最多,所以,这边建议,300万总价以下在原关内中心区域尽量购买2房或以上户型,过渡期后,未来转手效率也会比较高。即使你只有100-200万的预算,有条件可以加些杠杆的,就要上2房或者以上户型。

 

又比如说罗湖,今年5月份单房到1房的二手房成交量能占到36%左右。反而罗湖这种原关内中心区小户型成交占一大部分,但罗湖有他特殊的历史原因,因为靠近香港,早期很多建筑设计师参考了香港的楼盘建造,导致现在罗湖很多楼盘都是类似大厦型物业,港式风格明显,小户型配比多,包括目前罗湖很多优质学区的楼盘,比如说深中、螺岭学区里的小户型并不稀缺。

但像福田南山,优质学区内的楼盘小户型,单价最高的能企稳18万/平,比如国城花园,深圳湾太古城的最小户型,这些区域的小户型是非常稀缺的,量非常少。所以,罗湖小户型在放盘量多且学校优质的情况下,单价不算贵,加上周边配套丰富成熟,受到刚需客的青睐,成交量高企也算是比较有依据的。如果你比较倾向投资和学位这块,受限于资金,可以重点关注下罗湖,租金也高于原关外区域,转手效率也相对高一些。

 

再来说下福田,300万总价福田这边重点可以关注几个版块,保税区、石厦、景田、八卦岭、梅林、新洲上下沙、华强区域,福田区域的小户型也是比较多的,加上轨道交通的密集度和配套的成熟度,上班通勤和生活各方面都能兼顾到,但是除了梅林、新洲上下沙、八卦岭相对可以找到面积大一些的户型,石厦景田的价格基本倾向于单身贵族或者只是需求学位的家庭,目前小户型较多的区域石厦北片区,1-2房的单价基本去到7万+,最小面积单房丽阳天下32平的总价报价去到290万,还有水涨船高之势。

福田的小户型楼盘介绍可以看下我这篇踩盘贴,当然有些价格数据可以不用参考,因为写的时间比较久了。http://bbs.szhome.com/500-500020-detail-172858386.html

 

南山和宝安的小户型楼盘相对较少,南山350万总价基本买到的也都是单房或者1房户型,宝安单房或者1房成交占比也是比较低的,大概占月度成交总量的15%左右,更多的是2-3房的成交。当然现在宝安南山的热度很高,总价低的房子有一定的前景,可以和很多优质楼盘共享未来的优质配套和大概念前景下的红利,但目前也只是针对一些不注重学位的家庭,宝安缺乏名校,所以在宝安暂时也不用考虑学位优不优质的问题,同时这边普遍二手房都有豪宅税,对于很多刚需购房者来说并不划算。当然300万以内不超豪宅线定义的标准。

 

说起龙华,也是很多人的痛,300万放在四年前,红山绰绰有余,目前来看,关口区域小户型和老龙华是可以上车的,但是和福田罗湖的小户型对比,统计的数据走向,购买力都更倾向于福田罗湖和龙岗。

 

近两年,光明、坪山、福永沙井等新兴区域开始走进人们的视野,相对原关内中心区,这些地方土地多,新房市场活跃,楼盘品质大部分为新盘次新盘,非常受年轻刚需群体的欢迎,但是非常遗憾,300万总价内在光明、福永沙井这些区域已经买不到了,不是价格高,而是户型配比基本上以3房或以上为主,户型面积基本为80平以上户型,加上目前平均单价4.2万/平的价格,门槛已经在300万以上了。当然,部分比较偏远和楼盘品质不佳的楼盘能买到也是不太建议,尽量在区域内能买到更好的是原则。

 

300万总价,坪山可以买到2-3房,楼盘品质都不错,但是坪山有个天然的竞争对手,就是龙岗中心城,目前龙中的配套优于坪山,坪山还需要一定时间的发展,起码等到14、16号线轨道交通通达后,关注度会稍微高点,坪山目前的二手房成交据经纪人反映,不太活跃,他们主要靠买周边的新房和惠州的新房才能收入高点。

 

打了这么多文字,看下方的这张300万以内成交热力图,由淘房哥团队整理2017年1月-2018年2月份的成交数据所得,从图中可以看出,成交范围最广的是福田和罗湖区域,越到外围成交越淡,但是龙岗是个例外,在300万以内成交数据里,龙岗占了绝大部分。

 

再来看下面这张图,可以更好的区分每个小片区的所占比例。

 

龙岗三个片区占据成交前三的位置,罗湖人民南、黄贝岭、蔡屋围和东门成交量也相对较高,再其次是福田的八卦岭和宝安的西乡片区。基本上,总价300万以内的刚需购买力都走向了这些片区。

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