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两盘齐开!罗湖豪宅7.9万/平VS龙华小户6.4万/平 怎么选?

2018-06-21 11:46:46来源:

据家在深圳网友爆料,位于龙华白石龙的新彩苑和罗湖的中海天钻均于今日(6月20日)开盘,新彩苑销售均价6.4万/平,中海天钻均价7.9万/平。

1、中海天钻目前一期仍有尾盘在售,均价约11万/㎡带装修交房,而这次推售的44套房源均价仅7.9万/平,却只有50组购房者参与宣发,而另一个龙华的小社区小户型推295套均价达6.4万/平,却卖的所剩无几了。

2、据网友透露,中海天钻本次所推的44套房,均为回迁户选剩下的一些房源,都是低楼层的户型,所以价格比较优惠。

3、中海天钻所有房源均毛坯交楼,却多了一项47-90万不等的费用,根据开发商提供给购房者的答疑口径显示,这些主要是一个家电品质升级包的费用为5000/平。

4、再现香港豪客,全款打包中海天钻5栋B座的12、15、16楼层户型。

中海天钻推44套房源 均价7.9万/平

据网友透露,中海天钻下午3点在君悦酒店(罗湖区万象城旁)2楼大礼堂3号厅举行选房活动,选房需交50万诚意金,现场没有优惠但需加5000/平"家电费",加费后现场开盘价在8-9万/㎡之间,均为毛坯现房交楼。

排队入场

选房现场

网友爆料开盘:中海天钻今天15:00正式选房 》》》

据现场网友目测,认筹60人左右,全款优先选房,其次按首付7成、5成、3成依次排序。下午4点,最后一组8人入场选房,从现场销控表看到还剩15套房。

有网友表示,本来想在5栋B座的12、15、16楼层户型中选一套,销售说这些户型都被香港人全款打包。

销控表(来源:家在网友)

从网友爆料信息可看出,所谓“家电费”包括:灶具、油烟机、冰箱、洗衣机、开关等。

目前网上公布的在售价格在11万/㎡,这次售价相当于降了2-3万/㎡。此次推售的房源2-3层低楼层的有23套,从面积看也并没有超大户型,静待销售情况。

本次推售44套房源,均价为7.9万/平,比上一批价差近5万/平,一期销售时恰逢深圳楼市风口,而鹿丹村又主打高尚社区定位,备案均价高达12.5万/㎡,目前一期仍有尾盘在售,均价约11万/㎡带装修交房,该价格至今仍为罗湖贵价社区代表,但却贵而不“豪”。

2015年一期备案价

其中,最低单价为71682元/㎡,最高单价85682元/㎡,总价范围在680到1600万(未含装修费用)。

了解备案详情请进入 》》》 中海天钻预售均价约7.9万/㎡ 与上一批价差近5万

本次预售部分为中海天钻A区完成回迁后剩余的住宅,是项目最后一批毛坯房。其中:1栋5套、2栋4套、3栋2套、4栋1套、5栋A座6套、5栋B座26套。

住宅户型共有三种,分别为:三房、四房及四房以上,面积段为:94.49㎡—180.54㎡。

项目分析

从地段上看,中海天钻确实处于罗湖最高端片区,罗湖产业发展规划主要分为五大区域,分别是:金三角、深南东、笋岗、水贝、莲塘,这五个区域各有分工,而中海天钻正好处于金融商业核心区的金三角内,南有景观,北有配套,地段几乎无可挑剔。

但该项目的劣势也十分明显,临滨河路,拥堵和噪音是常态化,社区西侧为污水处理厂,地块被道路和大型市政严重分割,与罗湖顶级商圈的互动性很低,且回迁户占大多数。

项目位置图

项目背景:中海天钻的前身为鼎鼎有名的“海沙危楼”鹿丹村

1987年鹿丹村开始建设,“禁止海沙大量用于建筑”还没有被写进政府明文规定,也就是因为在建造时使用了大量海沙,从深圳湾吹来的海风很快斑驳了墙体,楼盘在建成不久即破损严重,随处可见墙体开裂,钢筋裸露和楼板渗漏水。 

2000年,是鹿丹村历史上一个重要时间节点。时任深圳市代市长于幼军造访鹿丹村后拍板拆除重建。 

然而,重建并不顺利。在随后的14年里,因为各种原因,已逐渐陈旧的鹿丹村没有丝毫变化。 

2013年3月,央视曝光深圳“海沙危楼”。整个社会一夜间几乎都陷入了海沙恐惧,各种谣言四起,以华润旗下海沙厂为首的十几家海沙供应厂被停顿自查,各老旧小区几乎都被传为海沙危楼,其中最典型最受人关注的便是6次公布补偿方案,14年拆迁未果的鹿丹村。 

海沙房事件在深圳楼市发展史上画上了浓厚的一笔,也正是“海沙事件”让搁浅多年的鹿丹村旧改得以顺利进行。 

2013年鹿丹村拆迁完毕,政府采取“定总价,竞容积率”的方式出让这块土地。 

中海天钻是深圳首个成功动迁的旧住宅小区改造项目。与之形成对比的是,被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划的8个旧小区改造项目(木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区)全部卡壳。 而自那以后的三年多里,深圳市政府批准了15批城市更新计划,共180个城市更新单元,其中再无住宅小区。

新彩苑今日推住宅295套 均价6.4万/平!

据销售说,新彩苑这次是自然销售,所以在16日拿预售证后就可以去现场选房认购,目前可提前联系售楼处再去现场选房,认购后7天内需交齐首付款,没有优惠,需加1000/平装修费。

目前剩下的房源已不多,算价之前需交10万块定金,在售的户型有81㎡、90㎡、120㎡。(网友爆料户型图)

来源:家在网友

新彩苑本次共推799套房源,其中住宅295套,商业258套,办公产品246套。建面34.23-3636.59㎡的户型产品,均位于1栋,备案均价为6.4万/㎡,单价3.9-12.6万/㎡,总价  197.7万起,最高至14128万,套均总价448万。

了解备案详情请进入 》》》龙华关口地铁新盘即将入市 新彩苑住宅备案价5.9万/㎡起

项目规划解析

1、住宅:共备案295套住宅产品,为建面81.78-122.52㎡的户型产品,分别1栋1号楼A座3-28层,共102套;1栋1号楼B座3-30层,共193套,备案均价为6.4万/㎡,单价5.93-7.1万/㎡,总价495万起,最高至870万。

2、项目占地面积约2万㎡,总建面约13.17万㎡,计容建面约9.6万㎡,其中:办公建面约4.3万㎡,住宅建面约3万㎡,幼儿园2400㎡(3层楼),商业约2.3万㎡。无论占地还是建面,新彩苑都称得上是片区内规模相对比较小的商品房社区。

3、新彩苑规划有4栋楼,其中:

1栋、3栋A/B座是商业办公楼(4.5米层高和5.1米层高)。据说1栋是由开发商自持不对外发售,3栋可能会改成“类住宅”产品销售;

4栋A座(2梯4户)31层高住宅,东西朝向为主;

4栋B座(4梯8户,有1条腿的保障房)24层高住宅,西北-东南朝向为主;

2栋是幼儿园,规划为9个班级。

4、机动车停车位共665个,其中618地下+47地上个。对于住宅房源来说,是够用的,但结合商业办公考虑,还需看后期物业的安排分配。

5、住宅1层设置有沿街商业,而主要的商业空间规划在3栋的1-7层。也就是说3栋A/B座1-7层为商业,7-21层为办公。

6、保障房建面约1700㎡,预计仅有25套,仅供参考。位于4栋B座的“一条腿”上,属于龙华区属保障房。

7、在1栋的写字楼下,规划有社区健康服务中心、社区管理用房等社区相关配套。

8、类似的小型垃圾转运站、再生资源回收站也设置在1栋写字楼下,具体位于首层西北角,对住宅的影响降到最低。布局比较合理。

 

9、同样在1栋的写字楼首层规划有公交首末站。

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