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租房市场的“信用”之战!你的信用如何?

2017-11-10 14:48:46来源:

信用管理作为租房市场的空白,在过去短短十几天内被改写,互联网企业、房地产中介企业纷纷加入,且随着“租售并举”、“租购同权”一再被强调,业内判断会有越来越多的企业加入信用租房这场新模式的抢羹。从目前加入的企业看,以行业不同分为两类,那么未来,是善于做支付系统的互联网公司会更胜一筹,还是拥有房源的中介公司会更具优势呢?在业内人士看来,不论是哪一类企业,基于大数据建立的信用体系门槛以及房源规模决定着信用租房模式的可适用性和可推广度。

房源的获取与规模

“房源”一直是住房租赁市场的核心,因此不论是互联网企业还是房地产中介公司推广信用租房,在业内人士看来,房源供给端的控制能力决定着信用租房模式的可持续性,而一位不愿具名的行业观察人士向北京商报记者表示,这一点也是互联网公司和房地产行业公司推出信用租房时存在的差异之处。

“做支付系统的互联网公司本身并不运营管理租赁房源,它们介入租房市场的方式以提供居间服务平台为主,或者说更像是一个‘代销平台’;与之不同的是,传统房产中介公司的业务范围本来就包含房屋租赁,也意味着它们在推进信用租房时,所租的房源为自家机构持有运营的房屋。”上述人士介绍。

以目前已经介入信用租房的支付宝和自如为例,支付宝在北京、上海等8个城市率先推出信用租房模式,预计会有超过100万间品牌机构的公寓正式入驻支付宝。值得一提的是,支付宝信用租房的房源全部是长租公寓品牌机构持有运营的房屋,包括welike、朗筑公寓等。在未来一段时间内,支付宝还将接入约两三百万套公寓房源,但也都是机构持有的房源。

与之不同的是,自如是链家旗下的长租公寓品牌,目前在北京、上海、深圳、杭州、南京管理房源量超过40万间,自如在推广信用租房时,面向租房客户的是自身持有管理的房源。

此外,在信用租房所能推出的房源量上,二者也存在一定的差别。据知情人士透露,支付宝推出的信用租房免押金业务,虽然平台导入房源将会超过100万间,但实际的免押金房源占比并不高;自如的信用租房是自身管理的40万间房屋,可选择空间相对大一些。不过,无论是支付宝还是自如推出的信用租房,都是机构持有的房屋,相对整个租赁市场而言,租房者要想免押金租房,可选择面依旧相对狭窄。

在亚豪机构市场总监郭毅看来,这种房源端的差别,也体现在两种不同类别的公司在推广信用租房的商业逻辑上,支付宝推广信用租房可以获取流量,通过嫁接资源和提供服务进行盈利,而自如这种本身持有运营租赁房屋的机构,推广信用租房是为了培养忠诚用户,并吸引更多的租房客户来选择自如品牌,是为了进一步做大规模。

信用的门槛与保障

事实上,无论是支付宝还是自如,这两种类别的企业在推广信用租房时,都是建立在对租房客户信用评级的基础之上,即并非是所有租房者均可享受租房免押金的优惠,而是建立了一个信用的门槛。在此情况下,平台信用评级的适用性以及门槛标准就成为信用租房发展程度的一个关键点。

从适用性方面来看,支付宝等类似企业,拥有海量的C端用户,同时保持着较好的客户黏性,这就保证这类企业可以通过大数据分析并建立一套相对完整的信用体系,这套信用体系就作为用户在租房时的信用评级标准,如支付宝的芝麻信用分。

与之相似,自如等类似企业也是基于用户在平台上的行为记录,通过大数据来对客户信用进行评级。不过,自如等房屋租赁机构的使用者相对狭窄,且只有与自如发生过租房交易的人才能拥有自如信用分,这就导致自如信用评级的适用性较窄。

“实际上,信用租房倚赖的信用体系更像是对客户行为大数据的分析和认定,举例说,支付宝的芝麻信用基于阿里巴巴的电商交易数据和蚂蚁金服的互联网金融数据,对海量信息数据的综合处理和评估,芝麻信用数据涵盖了信用卡还款、网购、转账、理财、水电煤缴费、租房信息、住址搬迁历史、社交关系等等。这些综合的数据才构成了信用体系的建立。”上述行业人士进而介绍,无论是支付宝还是自如,这两种类别的企业在推广信用租房时,所采用的信用评级方式都不具备普遍性,对于那些不使用企业平台的人而言,信用租房仍有距离。

至于信用的门槛,各家设立的标准也不一样。支付宝信用租房免押金的标准是芝麻信用分需高于650分,属于中等水平;自如信用租房免押金的自如信用分标准是100分以上,根据自如的介绍,能达到这一要求的用户约30%。在业内人士看来,门槛设立标准的拿捏也决定着信用租房的可推广度。“信用租房门槛过高的话,能享受这一优惠的客户就较少,反之门槛过低的话,信用租房中各方的权益又很难得到保障。同时,信用评级建立在一套固定的评判标准之上,如何去不断完善信用评级的标准,是信用租房中各方权益得到保障的一个重要课题。”上述行业人士坦言。

新模式的拓展与改变

在相关研究院智库中心研究总监严跃进看来,目前的信用租房体系主要是租房免押金,而押金问题一直是住房租赁市场长期存在的主要问题之一,以往一些“黑中介”往往拿押金做文章,租约到期后,以这样那样的理由扣除租房者缴纳的押金。支付宝、自如等企业推进信用租房免押金,也是针对住房租赁市场的这一顽疾,解决租房市场存在的问题,利于行业向健康的方向发展。

那么,信用租房已然到来的背景下,是否能覆盖到整个租房市场的层面呢?

在郭毅看来,上述两类企业在推进信用租房时,所租的房源均是机构持有管理的房屋,也就是说,目前租赁市场中只有长租公寓机构参与到信用租房体系中来。从目前情况来看,由企业依托自身平台去推广的信用租房,很难覆盖到整个租房市场层面,企业还是通过信用租房的方式去扩大自身业务规模。未来是否能够由相应主管部门去推进信用租房向更全面的市场发展,目前尚未可知。

实际上,信用租房确实在悄然改变租房市场的一些痛点,但是信用租房又能否改变房屋租赁行业的格局呢?郭毅认为,长租公寓产品通过金融或者信用的方式去解决租金问题、提升服务,这个一直是在尝试实践的过程中。单一的信用租房并不能改变目前租赁市场的格局,不过,租房市场的服务会越来越好、越来越有保障,未来也会由量变到质变。

在中原地产首席分析师张大伟看来,稳定的租赁市场,必然是在供需结构平稳后才会出现。目前租赁市场主要的痛点在于供需机构不平衡,在不改变供需结构的情况下,信用租房很难对房屋租赁市场产生影响和改变。

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