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租房也能贷款?最高100万市场迎变局!

2017-11-10 14:35:21来源:

“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

这两天的一则消息令人关注。

建行宣布进军长租房市场,其租赁住房服务平台“CCB建融家园”APP已经可以通过安卓和苹果系统下载。目前,CCB建融家园已经在北京、武汉、深圳三个城市开通了服务,业内表示,建行提供的“CCB建融家园”长租房,切中、缓解了人才引进、人才安居的痛点,企业和员工是真正的受益者。

对租户来说,长租的一个好处是可以锁定租约期内的租金,不用担心租金上涨,但对于初入职场的不少年轻人来说,一次性缴纳全部租金也是不小的负担。但是,建行的贷款会帮助他们缓解资金压力。

建行深圳分行副行长李忠东介绍,建行推出了一款面对租客的“按居贷”金融产品,用于一次性支付租金等租房相关费用的贷款。按居贷主要基于借款人资信状况,贷款额度期限最长10年,额度最高为100万元,在线操作,当日受理,次日放款。

据报道,为了培养客户的长租观念,建行对按居贷的贷款资源、利率给予一定优惠条件。现在银行信贷投放规模非常紧张,但未来对按居贷的投放额度会保证供应;在利率方面,将执行比同期个人住房按揭贷款更优惠的利率,例如当前银行普遍对首套房按揭贷款利率执行在基准利率基础上上浮10%的水平,按居贷就会执行基准利率。

如何操作

银行直接将租金打入房东账户

贷款租房是否会增加租房成本呢?李忠东给媒体算了一笔账:按居贷虽是租户借贷,但银行是直接将资金打到房主账户中,房主一次性得到未来数年的房租后,可拿这笔钱用于理财赚取利息收益。

房主赚取的是租金+理财利息两部分收益,相应的,他就可能会调降些租金;加之按居贷利率并不高,所以对租户来说,总体租房成本并不会明显提高,甚至还有可能下降。

不过,由于按居贷是纯信用贷款,为加强风控,建行会对客户资质设置一定门槛,如缴纳公积金或社保基数需在一定规模以上、在建行代发工资有一定规模要求、一段时间内无不良征信记录等。

银行介入

银行介入租赁住房业务改变行业格局

此外,中国银行近日宣布与厦门市国土资源与房产管理局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》,推进住房租赁市场建设。中信银行日前也宣布未来三年为碧桂园集团在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金,进军房地产租赁市场。

“银行是最大的搅局者,或者说是颠覆者。”一名业内人士表示,银行对租赁住房市场的强势介入对这个行业是革命性的,将改变这个行业的格局。以后长租公寓将是银行、大型国企、地产巨头以及大型房产中介主导,一些小的中介公司将越来越小。

可以预见,以后的租房市场将越来越规范,房东随便涨价、随意解约的现象将逐渐消失,租户的权益将获得大幅提升。但另一方面,也要防止租房市场形成寡头,比如租金价格如何控制在合理水平,政府部门的监管就显得非常重要。北京市政府通过监管平台连接服务平台进行监督,并建立定期发布租金制度的做法值得各地学习,这是一种未雨绸缪。

南京调查

调查:南京已有十多家长租公寓品牌

随着从国家到地方一系列鼓励租购并举的政策出台,不断规模化品牌化的房屋租赁业站到了“风口”——继火遍北上广深等一线城市后,长租公寓也在南京悄然升温,目前主要为房企、机构、中介在切分“蛋糕”。

今年9月,龙湖地产的长租公寓品牌“冠寓”首次进入南京,以冠寓河西大街店为例,这里的4楼是一整层公共空间,配有直饮水和嵌入式烤箱的公共厨房,配有投影仪的公共影音室、配有多种基本健身器材和更衣间的健身房甚至棋牌室等设施一应俱全。走进任意一个房间,里面都配备有独立卫生间和厨房,空调、电视、洗衣机等品牌电器一应俱全,房间色调明快,黄色、蓝色相间的床品和配饰,让整个房间的青春气息扑面而来。管家介绍,这两栋楼4至27楼共计2.88万平方米,被改造成728个单间出租。根据房间大小和朝向的不同,房租从2700—4200元不等,短短一个月,新近投入使用的300多个房间中,已经有1/3房间租了出去。

不仅龙湖地产,包括南京本土的银城地产(2015年4月银城设计“千万间”品牌正式涉足长租公寓领域)、朗诗地产(旗下的“朗诗寓”项目也刚刚在南京新街口低调落地)等房企也多有涉及,此外,在全国范围内,万科、保利、旭辉等数十家房企均已实质性进入长租公寓领域,南京作为强二线城市代表,因为高校毕业生众多、对周边城市人口吸纳度较高等原因,已有不少房企酝酿来此布局长租房业务。

上述主要为房企类的长租公寓,而包括一些老牌的经营机构如未来域、魔方,中介的经营机构如链家的自如等等,粗略统计南京目前已有十多家的长租公寓品牌。另相关统计显示,目前南京租赁市场年成交约30万套(供参考),对于南京这样规模的长三角中心城市而言,租赁市场远远没有饱和。业内指出,如在美国,机构运营在租房市场的占比大概在21%左右,日本大约40%左右,而南京目前只有大约5%,未来市场空间巨大。

业内看法

探讨:不要为了吃鸡蛋而去养鸡?

中原集团首席运营官COO李文杰在其微博表示,“银行业进军租赁市场主要看中了押金的沉淀及租金信用贷款,当然也可以理解为抢占下一步买房客户贷款份额提前布局......银行应该将渠道建设作为重点,而不是为了吃鸡蛋而去养鸡。”

南京市房地产学会会长、南工大吴翔华教授表示,“这个产品主要针对长租公寓中一次性缴纳多年租金的情况,对分季度缴纳或者分月缴纳的绝大多数承租人影响不大,宣传意义大于实际影响,目前房源也仅仅限于5000多套以内。大银行介入租房市场,能做的工作还是有限。对租赁市场而言,建设自持式的租赁用房过程中,需要银行的资金支持,在长租公寓的初期投入中也需要银行的支持。在承租人这一段,银行参与的作用就很小了。”

而对于银行界人士,建行南京某工作人员表示,“目前暂未接通知,以总行通知为准。”而另一家国有银行资深人士表示,“目前南京的各家银行还没有听说类似的贷款行为,未来如果银行进入长租市场,个人觉得除了配合安居的大局努力之外,也是银行的优质业务,类似按居贷针对租房,也会过渡到按揭贷等购房上来。但即使实施,目前这一阶段考虑到各方面工作精力等要求,更多可能还是针对企业公司等统一租赁管理放贷。”

租房变局

租房新时代加速来临

作为国家发展住房租赁市场的12个试点城市之一,今年8月15日,南京正式出台了住房租赁试点工作方案。

方案提出,通过培育多层次市场主体,探索建立政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式;鼓励具有一定运营经验和一定规模的民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴,鼓励房地产开发企业、物业服务企业以及各类机构投资者设立专门的住房租赁企业;要培育一批国有、混合所有及民营等多种供应主体的机构化、规模化租赁企业,引导市场规范有序经营;探索建立通过政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式,3年内建设或筹集租赁性住房不低于50万平方米……

方案明确,将选取符合条件的新建商品房项目,在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”,所建住房全部由房地产开发企业自持,用于长期租赁,不得分割转让,不得改变用途,对外出租单次租期原则上不得超过10年。

方案出台后的首个周末,即8月19日,市国土局发布土地出让公告,对其中雨花台区的G43地块,设置了新的竞价规则:当土地出让竞价达到最高限价时,开发企业不再继续竞价,改为竞争商品住宅自持面积,用于向社会出租。这被视为响应租赁新政的首个实际落地举措。不过,在9月20日的竞价过程中,G43地块并未达到最高限价,“竞自持”的情况并未在南京出现。

8月底,南京等13座城市被国土部、住建部列为“利用集体建设用地建设租赁住房”试点城市,随后市国土局表示将加紧研究南京的实施细则。

此外,如由政府部门建设、广州市官方的房屋租赁信息服务平台已正式上线运行等,各城市都在相继落地,南京相关平台我们也拭目以待。

在未来租购并举、符合条件租售同权、住房制度不断完善的背景下,银行进入长租公寓租赁市场或只是其中一个很小的行为,信号也好、变局也罢,但随着租赁新政的陆续出台落地,一个新的租房时代正加速来临。

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