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北京首创商办限购 深圳会否会跟进出台相应调控

2017-03-29 10:53:10 来源:房屋租售
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2017楼市调控新政:北京首创商办限购,明确规定商办类项目不得作为居住使用,新建项目不得出售给个人。深圳会跟进吗?

最近楼市限购“组合拳”打得猛烈,截至目前已有43个城市先后加入新一轮调控。北京刚出台离婚1年内,房贷按二套执行的规定,就在昨晚(26号),北京又发布了一道楼市调控新政:明确规定商办类项目不得作为居住使用,新建项目不得出售给个人,二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续5年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。由此,北京成为首个停止向个人出售商办类项目的城市。

视线拉回深圳,商住公寓因不限购不限贷的优势,放盘量和成交都成深圳楼市的一大主角。一些由旧商业或酒店改造成公寓的项目,近来频传热销。

深圳会否会跟进出台相应调控?这是目前深圳楼市最值得关注的事件。我们第一时间采访了深圳业内几位专家,供参考。

1、北京首创商办限购

在建在售“商办”不得卖给个人

3月27日,北京调整商业、办公类项目管理,公告如下:

一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。

二、开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平米;不符合要求的,规划部门不予批准。

三、开发企业新建的商办类项目,应当按照批准的规划用途建设、销售,违反规定的,规划国土、住建部门依法处理。

四、开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。

五、本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

六、对规划用途为商办类的房屋,中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构,依法注销机构备案,直至吊销营业执照。

七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

八、本公告发布之日起,开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的,一经查实,规划国土部门依法收回土地,商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

本公告自发布之日起执行,与本公告不符的,按本公告执行。

业内有话说

中原地产首席分析师张大伟

这一政策的再次升级,非常明显的抑制了市场的公寓成交,抑制的影响超过了住宅限购升级影响,北京这一针对商办类物业的调控可以说是317一系列楼市调控后的又一重磅升级,处于全国最严格调控措施,其他城市很可能开始新一轮全面封堵商住政策潮。而因为住宅限购导致的之前购买商住的投资需求很可能面临巨大的投资风险。

中央财经大学法学院教授尹飞

由于严格的住房限购政策以及住宅价格较高,不少人将购买小面积商业办公项目,作为投资或者过渡性居住。

开发商为追求利润最大化,把商业办公项目设计、开发建设成住宅对外销售。

北京市房地产中介协会会长李文杰

此次商改住新政出台,将全面遏制商业办公用房市场的不正之风,商改住这个商不商、住不住的怪胎,将告别北京市场,成为历史。

易居研究院智库中心研究总监严跃进此次限购后,商住房流动性会非常差,将从“香饽饽”变成烫手山芋,也使得此类物业或者难以交易,或者出现价格明显下滑。

据中国证券报报道,知情人士称,北京楼市“3·17新政”颁布后3个月内,若房价仍旧单边上扬,政府会考虑出台更为严苛的政策,抑制不理性上涨,维持房地产市场的稳定。

调控措施包括但不限于继续提高首付比例、全面取消房贷优惠、缩短贷款年限、打击取缔哄抬房价的不法中介机构等。

2、深圳商务公寓成推售主角

今年全市63个潜在供应

不限购不限贷、低总价、低门槛的商务公寓成了深圳调控新政后推售的主角。根据深圳中原研究中心统计,2017年商务公寓市场供应量受多方面的原因预计将达到顶峰,全市将约有63个潜在供应公寓项目,无论是供应体量或是项目个数将创历史高度。

2017楼市调控新政:北京首创商办限购 深圳会跟进吗(2)

△深圳在售公寓项目一览

“最近几个月,周边开盘的新楼盘多数都是商务公寓。这对于没有名额的投资者来说,是个不错的选择。”宝安置业者毛女士如是表述。据中原研究中心最新数据显示,截至2016年底,深圳商务公寓存量约为57.66万平方米,再加上其他办公物业、商业、产业用房改为公寓的合计存量约为85.57万平方米。2月全市商务公寓共成交1197套,环比上涨143%,成交均价58730元/平,环比上涨10%。

深圳供应量如此之大的商务公寓,成为了深圳投资客眼中新“目标”,但对于刚需上车来说,首付5成、贷款年限短、学位问题、水电物业按商业收费标准,则是它的短板。

商务公寓一般是商业性质土地,产权多为40年,仅有个别楼盘有70年产权。与普通的住宅公寓相比,商务公寓虽然不限购,但由于是商业性质,“无落户”、“无学位”。另外,商务公寓的水电费按照商用收费标准计算,费用相对较高;商务公寓普遍不通燃气,做饭只能使用电,一般也没有阳台,这些差别购房者在购房前都要提前了解。

业内人士表示,过去的商务公寓跟住宅相比有一些硬性条件不同,但在这种市场转化的过程当中,公寓的弊端逐渐弱化,将公寓做成住宅开发的方向,目前在售的公寓跟住宅的区别很小。

3、“商改住”公寓热销

深圳是否会跟风限购?

除了商务公寓,大体量的“商改住”产品,占据了深圳公寓市场三分之一的份额。据中原研究中心统计,算上其他用途转为公寓的项目,2016年深圳市场商务公寓供应量达110万平方米,这部分其他用途改为公寓的比例约占整体公寓量的30%。

2017楼市调控新政:北京首创商办限购 深圳会跟进吗(3)

“商改住”以及工业性质的公寓等产品,不仅大批量频频面市,并且销路很火。

深圳福田区八卦岭薄荷公寓楼盘正在推售酒店式商务公寓。它原来是鹏益花园的商业裙楼,由于近几年商业的转冷,而住宅与公寓需求旺盛,开发商把两层高拓的商铺改造成“Loft公寓”。3月17日,在楼盘现场一名销售人员表示,目前在售Loft公寓,只有1楼和2楼有,总量仅有100多套,目前仅剩10几套房源不到。

除了八卦岭薄荷酒店Loft公寓,深圳还有很多类似产品。这类产品,虽受热销但也有其“与生俱来”的弊端。买“商改住”,贷款期限一般不能超过10年,贷款利率至少上浮10%,而且不能申请住房公积金贷款。且商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠,交易和持有成本高。

其实,早在上个世纪90年代,深圳一批开发商将搁置了数年的烂尾楼重新包装,变成“商务公寓”或者“酒店式公寓”销售。2011年曾出台,《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。

4、深圳会跟进吗?

5位资深业内这样说

时过境迁,现在“商改住”又一次被推向“风口浪尖”。北京限购后,深圳的商住、“商改住”的生存空间岌岌可危。这一次深圳的商住、“商改住”是否会逃过政策调控?

美联物业深惠董事总经理江少杰:

北京商办限购后,对深圳商住市场有一定影响,主要是加重了购房群体的焦虑感,害怕深圳会跟进北京的调控政策。

深圳暂时应该不会出台商住、商办限购。因为北京和深圳的政策风向不同。第一,北京目前人口众多,对商办进行限购,能起到人口减轻负担的作用。而深圳人口并没有超越客容纳范围,“来了就是深圳人”的政策导向,欢迎外地人才来深圳落户定居。

第二,北京一二环房价较高,100—200万之间的上车公寓产品非常受欢迎,在过去一两年内,北京商住公寓的价格上涨很多;而深圳的商住公寓价格普遍低于住宅价格,并没有限制的紧迫性。

第三,两会后,深圳近几个月的成交均价环比呈递减趋势,楼市发展相对比较稳定。深圳和北京的大环境不同,短时间内深圳应该不会跟进调控,但北京作为商办限购首个范例,很难说深圳未来不会限购,但近期暂时调整的可能性不大。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉:

深圳现在是否跟进还没有定论,但是“类住宅”的问题非常严重,确实成为住房投资投机的最重要出口。住宅限购强化以后,“类住宅”成为最好的投资产品,它不限购,还有住宅的属性。现在存在的最大问题是,“类住宅”突破了土地用途管制,让一个本来发展工商业的区域变成发展房地产,实体经济房地产化是政府最担心的。“类住宅”基本上没有公共配套,完全就是针对投资需求的产品,这也是问题的严重性之一。

本身我们对商务公寓和商业办公有最小面积的规定,北京现在规定是500平米,但是开发商有可能通过打隔断分割成五六十平米的小空间。这对于消防安全隐患还有未来公共配套压力造成很大冲击。深圳跟进也是有可能的。

资深自媒体人朱罗纪:

我认为任何类型的限购限价政策在深圳都不需要再强化,这样的政策对于短期限制房价有作用,但长期执行副作用会越来越大。如果要抑制价格,深圳可以继续强化限贷政策,继续提高首付比,继续提高利率,以及对短期炒房转手者课以重税。

商办物业在深圳本身发展低迷,市场供应充足,与普通买房人关系也不大,本不需要担心价格过分上涨。之所以商办类物业会资金涌入,原因恰恰是住宅限购导致资金无处可去,而涌入商办领域。商办领域现在出现越来越多的楼盘把商办住宅化,原因也恰恰是因为看到了住宅限购给商办物业住宅化带来的机会。

这说明是住宅市场出了问题,而不是商办市场。解决住宅市场的问题,极端情况下使用行政规管措施可以理解,但如果长期化,会让我们错过寻找正确道路的机会。

深圳市房地产中介协会总监徐枫:

全国多个城市相继出台调控政策,深圳面临的压力相当之大,可谓箭在弦上。

由于深圳前两年涨幅快,现阶段的绝对值仍位于全国前列。从一手房数据来看,深圳房价并没有明显下跌。由于开发商拿地价格高、旧改成本高,一手房定价不太会低价,但其实一手房市场并不能代表深圳整个市场的表现。一手住宅的市场份额,目前仅占30%,未来份额会越来越少。二手市场才能真正反映深圳市场情况。

其实,最近从“10.4”新政后,深圳二手房市场一直并未回暖。从监测数据来看,本月成交5300套,仅是去年同期的四分之一。

因此,深圳是否会跟进调控政策,政府可能正在博弈,根据现阶段全国调控势态来看,深圳如果要跟进调控,有可能在4月或5月份出台。

克而瑞地产研究中心资深分析师:

大范围短期内应该是不会的,毕竟深圳市场特殊,现今的预证办理环节政府已经在卡预证的取得,现入市的产品大都为办公物业,若是真全面限购,岂不是会造成市场上一方面购房者无购房条件无法买房,另一方面开发商有房源却无法销售的矛盾局面。且去年10.4深圳房产政策对购房指标卡的很严厉了,一定程度上也起到抑制了投资投机目的。

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