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深圳新房成交价稳中一路震荡走低 政策已见成效

2017-01-05 11:02:28 来源:房屋租售
标签:深圳新房成交价

深圳去年楼市成交情况 资料来源 爱建证券研究所 深圳:商品房成交套数 深圳:商品房成交面积 值得注意的是,在“深八条”新政的影响下,深圳房价出现连续9周稳定在“5字头”,反映出政策已见成效。

深圳去年楼市成交情况资料来源爱建证券研究所深圳:商品房成交套数深圳:商品房成交面积

经过两次政策调控,去年深圳楼市走出一波调整行情。据规土委和深圳中原地产统计,全年新建住宅成交40443套,成交价格稳中一路震荡走低,反映出调控政策已经起到成效。从整体市场看,观望氛围较为浓厚,供需双方均对后市看淡。

成交低迷观望情绪浓厚

2016年先后出台两轮政策调控,市场降温明显,开发商信心不足,以致入市放缓,2016年新建住宅供应降至历史低位,仅有434万平方米,环比大降37%。

在低供应、有效需求减少以及市场观望情绪浓厚的综合影响下,全年新建商品住宅成交面积降至417.9万平方米,同比下降37.2%,成交套数降至4万套,同比下降39.1%。

2016年的楼市可谓“一波三折”。开局延续了2015年的翘尾行情,1月为置业高峰期,供应较多市场活跃,第一季度成交面积高达159万平方米。之后受“3·25”新政影响,市场热度急速下降。4月成交量的腰斩严重打击了开发商入市积极性,市场供求减少以致成交低迷,观望情绪浓厚。临近传统周期“金九”市场才逐渐恢复回暖,供应在9月达到今年的最高位为73万平方米。

在防风险、降杠杆的政策主导下,10月4日堪称史上最严政策“深八条”出台,市场速冻,10月一手住宅出现历史性的零批售,实际成交持续萎靡。10月由于出现集中网签潮,备案成交量较高,政策的效果没有实时凸显。但是总体来看,政策调控最终影响了市场的成交热度。

值得关注的是南山为今年成交量唯一增加的区域,而其他各区成交量均减少,与其本身近几年的飞速发展有密不可分的关系。由于资源优势明显,配套完善,并且以高品质住宅为主,南山全年成交共91万平方米,较2015年增加11%。

一手房价一路震荡走低

去年深圳房价整体走势呈现“先扬后抑”的态势:上半年价格一路走高至6.2万元/平方米,随后一路震荡走低,三四季度出现连续四个月价格下滑。全年均价为53455元/平方米。

值得注意的是,在“深八条”新政的影响下,深圳房价出现连续9周稳定在“5字头”,反映出政策已见成效。

“从去年一年的房价走势就能看出来,深八条出台后,房价涨势戛然而止。应该说,此轮调控对于稳定深圳房价水平,保障刚性需求,起到了关键作用。目前连续9周,深圳房价停留在‘5字头’,反映市场对这个价格水平比较认同。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁如是说。

从安居客的统计数据看,部分新盘出现一定幅度的让价。如前海某上市公司的楼盘三期,去年12月新推单位的价格在4.6万元/平方米,较去年上半年的价格水平,有5%-8%的降幅;位于罗湖的一个新盘,新开盘价格为6万元/平方米,而且带精装修,较周边同等质量的楼盘价格有一定幅度的让利。

开盘销售率降至三成

2016年深圳楼市政策频出,全年新房访客指数位于临界值之下震荡波动。具体来看,2月和10月出现大波谷,中间几月处于持续波动状态。

第一次波谷形成于春节销售淡季访客量大幅下滑,节后直线回升。直至“3·25新政”出台后,市场有效需求减少,访客量震荡回落。

第二次波谷在10月“深八条”出台后,政策通过供需两侧发力加大楼市收紧调控力度,并且此次政策伴随严格市场稽查与整顿,部门项目关闭营销中心和样板房进行整顿,市场成交氛围立刻趋冷,客户入市积极性降低,等待价格进一步下降。

新房市场受政策调控的直接影响,去年两次政策调控造成开盘销售率波动较大,并且从政策的调控力度来看,10月“深八条”调控后市场急速降温,四季度开盘销售率仅在30%上下,销售率下降幅度非常大。

深圳中原地产认为,造成去化水平低迷的原因,一方面是因为“深八条”升级限购限贷,提高购房门槛以致减少部分有效需求。另一方面,政策对于开发商拿地做了新规定,开发商同时面临当前的业绩压力和未来拿地成本上升的双重压力,定价比较坚挺。最后市场稽查与整顿影响了成交氛围,客户开始离场观望。

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