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7900元/平方米! 二季度将售4000套安居房(图)

2016-07-15 11:24 来源:网络综合

在建中的安居房中海阅景馨园。

 

在建中的安居房中海阅景馨园。 南方日报记者 鲁力 摄


  深户无房医保5年就可申请,价格最高不超市价七成,10年获得完整产权的安居型商品房终于要入市了。3月底,深圳公布《关于落实我市2012年保障性安居工程任务的实施方案》,深圳将有3个安居型商品房小区在今年第二季度对外销售,这三个分别位于布吉、西乡和福永的安居房小区同时也是深圳已出让安居房用地的8个地块中配套、交通等最为完善的3个小区,三小区共形成4000套供应,全部精装修发售,均价从6467—7900元/平方米不等,都不足商品房房价的一半。

  与安居房即将竣工形成有效供应相配套的有关安居房申请以及轮候细则却还没有公布,按照深圳市住建局的相关回应,安居房分配或采用打分,或采用抽签,但具体办法还没有最终确定。

  4000套价格不足商品房房价一半,申请者与商品房购房者有很大交集的安居房入市对商品房销售有何影响?业界认为,整体影响不大,但会拉长个别片区商品房的销售周期。

  安居房十年限制转让

  今年3月底,深圳公布《关于落实我市2012年保障性安居工程任务的实施方案》,其中透露包括卓越西乡安居项目、中海阅景馨园和富通永福苑在内的三个安居房将在第二季度对外发售,总计房源4000套,其中位于布吉的中海阅景馨园房源2800套,是其中房源最多的一个小区。

  3个安居房小区中,位于福永的富通永福苑有可能最早发售,共504套,户型为两房65平方米、三房85平方米,限价为6467元/平方米;而卓越西乡安居项目则是深圳首个出让的安居房地块,共将提供安居房701套,户型为75平方米两房、88平方米三房,限价为7380元/平方米;预计在5—6月发售的中海阅景馨园有房源2800多套,位于布吉,是此批安居房房源最多,交通最为便利的一个小区,其提供的为65平方米两房、85平方米三房,限价为7900元/平方米。

  此外另外5个安居房小区则分别位于观澜、坪地和光明。记者粗略统计,8个安居房将总计提供约1.2万套安居房。记者走访发现,一方面这些安居房普遍不到周边商品房房价的一半;另一方面,除了第二季度将售的这三个安居房小区外,其余5个小区要么地处偏僻,没有公交通达,要么周边配套匮乏,远未达到可以安居的程度。

  与房价的“保障性”相对,安居房也设置了多条约束以防止通过骗购等方式获利。除了对骗购者最高可处20万的罚款外,安居房在签订买卖合同10年内都不具备完整产权,以防止申请者转卖获利。根据相关规定,安居房在获得完整产权前要转让或申请者户籍迁出本市等情形,都将由政府收购安居房,收购价为原价。

  面向夹心层,分配或打分或抽签

  如果给安居型商品房这一保障性住房中的一种打上标签,那么其“无资产门槛限制”“深户无房有医保即可申请”“重点覆盖夹心层和人才”等特点将使其有区别传统意义上的保障房。

  2011年4月《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》出台,深圳首创安居型商品房,旨在解决社会夹心层的住房困难。而在这一制度明确之后,截止到目前,深圳已出让安居型商品房用地8块,深圳通过“定地价,竞房价”的土地出让方式保证了安居房房价的“保障性质”并吸引了社会资金到保障的建设当中去。

  与传统的经适房等出售型的保障房最大的不同,就是安居房的申请不设收入和资产的限制,以往的经适房申请所设置的收入和资产限制往往让那些有一定收入,却还买不起商品房的社会“夹心层”望而却步,而针对夹心层的安居房则只对深户、无房、医保等条件作出要求,这让不少刚需族重燃购房的热情。

  不过业内人士预计,门槛降低意味着申请者人数会大增,首批4000套房源显然对于申请者而言必是杯水车薪。这之后最亟需公布和知晓的就是市民申请之后如何进行分配。深圳市住建局透露,目前其还在协同制定《安居型商品房轮候及配售规则》,目前还在征求意见,分配上将有两个方案分别是通过打分和抽签,但选择哪种目前还未确定。业界预计,这一规则有望年内公布。

  三问安居房

  1

  谁能申请深圳安居房?

  深户无房医保5年以上

  根据《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》的规定,在深圳购买安居型商品房应当以家庭为单位申请,申请人的配偶、未成年子女列为共同申请人,并同时要符合(一)申请人、共同申请人均具有本市户籍;(二)申请人参加本市医疗保险累计缴费5年以上,或者申请人依照《深圳市人才认定办法》经认定为人才的且参加医疗保险累计缴费3年以上;(三)申请人、共同申请人在深圳为享受过购房优惠政策,未拥有任何形式自有住房、在申请受理日之前5年内未在本市转让过自由住房;(四)申请人、共同申请人符合国家计划生育政策。

  此外,该办法规定,申请人、共同申请人曾经离婚的,离婚前其原配偶、未成年子女在深圳拥有自有住房但在离婚后归其原配偶或者未成年子女所有,且离婚时间距申请受理日不满5年的,不得申购安居型商品房。

  而申请人如果要购买安居型商品房则要按照以下程序进行申购:1.申请人在规定的时间内持身份证向市住房保障部门提交《深圳市安居型商品房申请表》,并提交规定材料;2.相关部门在30个工作日内进行核查,并把核查结果及时反馈市住房保障部门;3.审核合格的,由市住房保障部门在市政府网站、本部门政府网站公示15日;4.公示期满无异议或者异议不成立的,按照安居型商品房申购轮候规则列入轮候册进行轮候,轮候信息公开;5.轮候到位的申请人选择住房,由市住房保障部门向申请人出具审核合格意见,并将审核合格名单抄送市房地产登记机关;6.申请人持审核合格意见与建设单位签订安居型商品房买卖合同;7.建设单位办理安居型商品房初始登记后,协助申请人办理政策性住房(绿皮)房地产证。逾期未选房、未签合同的,按规定重新轮候,轮候在后的申请人依次递补。

  2

  安居房能否“安居”?

  8个安居房小区5个“难安居”

  从2010年5月深圳拍出首块安居型商品房开始,到目前深圳已拍出安居房用地共8块,这些地块多采用“定地价、竞房价”,一次竞价、价低者得的方式拍出,因此具有保障房性质的8块安居型商品房中,房价最高的均价也才7900元/平方米,而房价最低的仅4918元/平方米。

  从价格上看这些安居房无疑对于夹心层无房者具有很大的吸引力,但日前记者对8个安居房的走访发现,8个安居房全部都在原特区外,其中布吉1个、福永1个、西乡1个,观澜3个、坪地1个、公明1个。8个安居房中计划今年第二季度发售的分别是位于布吉的中海阅景馨园、西乡的卓越安居家园以及福永的富通永福苑,这三个项目也是目前所有安居房中交通最为便利的,他们所在地至少都还有公交能够到达。而另外的5个安居房则很“难安居”,其中因素之一就是它们几乎都很难到达,除去几乎没有公共交通方式能到达外,个别项目甚至“按地址都找不到”。

  8个安居房价格多不到商品房一半

  由于安居型商品房是深圳保障性住房的一种,安居房用地的出让采用了“定地价、竞房价”的方式,政府定好出让土地的地价,由开发商来一次竞价竞房屋出售时的房价,谁出的价低谁得到这块安居房用地建设安居房。

  也正由于这种方式,深圳目前的8块安居型商品房小区的房价都远低于其周边商品房的房价。据了解,在三个将于近期供应的安居型商品房小区中,位于布吉的安居房中海阅景馨园小区均价为7900元/平方米(含装修),而其最近的商品房小区和谐家园的价格在17000元/平方米左右;位于福永的富通永福苑均价为6467元/平方米(含装修),而其最近的而商品房小区万科金色领域的均价则在13000元/平方米左右;位于宝安西乡的卓越安居家园的均价则为7380元/平方米(含装修),其附近的商品房小区招商果岭的均价同样相当它的两倍,为16000元/平方米。

  而另外5个已出让的安居型商品房用地上的安居房中,最快的一个也要在10月份入市。在三块位于观澜的安居型商品房小区中招商锦绣观园均价为7898元/平方米,是观澜三个安居房中均价最高的,这一小区依山傍水库,同时也是距离中心区最近的观澜安居房。另两处则为森之润爱心家园,均价仅为5231元/平方米,和几乎快要到达东莞的新生辉茗居华庭,均价则为5336元/平方米。记者走访该片区,这一片区目前在售的商品房中,招商观园的均价在12000元/平方米左右,由此可见安居房的价格依然为商品房的一半左右。

  此外,位于坪地的惠明盛香林世纪华府均价为5998元/平方米,其将力争在10月份形成供应,其周边商品房也普遍在1万元以上。位于光明由福田地产开发的安居房项目则是目前深圳已出让用地的安居房中最便宜的一个,均价仅4918元/平方米,但这一安居房项目目前还没有施工,也无法获知其将形成供应的时间。

  安居房小区交通多不便只有3个设公交站

  安居型商品房作为保障房的一种,其侧重解决的是社会夹心层和人才的住房需求,而作为社会夹心层和人才的主力群体则大多为上班的白领阶层,其希望的住房需求之一便是保证上下班的交通便捷性。而记者在走访这8处安居型商品房小区时发现,只有在今年第二季度有望形成供应的、分别位于布吉、西乡和福永的安居房具备现实可居住的条件,即至少出行有公共交通方式,而另外5处安居房,或由于偏僻、或由于周边还不具备居住人群因此在如何实现“安居”上将面临考验。

  位于布吉的中海阅景馨园恐怕是所有8个安居房中交通最便利的一个,其坐守布吉布澜路和东西干道两条主干道,目前其主入口位于布澜路上,门口即有康桥紫郡公交车站,从这里出发步行十数分钟即可到达地铁三号线的丹竹头或大芬站。由于靠近石芽岭公园和慢城等传统居住区,因此周边配套也还算方便。而位于福永的富通永福苑有望在5月形成供应,其距离地铁机场东站不足两公里,小区楼下即是机场北公交车站,周边由于有城中村等居住区因此生活配套也算方便。位于西乡的卓越安居家园也有“华丰工业园”公交车站在小区一旁,距离地铁固戍站步行数分钟即可达到,可以算作是安居房的“地铁盘”。

  其他5个安居房小区则没有如此方便。还在施工中的惠明盛香林世纪华府目前还不通公交,即使是自驾前去也很难找到准确位置,不过开发商有计划开通穿梭巴士给购房者。招商锦绣御园的公交站也尚在规划当中,目前进入该小区工地的道路也尚未平整完毕。而新生辉茗语华庭则几乎快要到东莞,福田地产的安居房项目还未开工,森之润爱心家园则地址还有待确定、其或整体搬移。

  总之,除了三个最近要入市的安居房项目外,其余5个安居房小区则很难称得上达到“安居”水平,除了基本的公共交通到达方式还没有解决外,小区的生活、商业等配套依然欠缺,更不用说购房家庭未来子女的上学、升学等问题。

  3

  安居房会否冲击商品房销售?

  安居房供应量少对市场影响不大

  个别片区或拉长商品房销售周期

  安居型商品房作为保障房的一种,却具有某些商品房的性质,其不设资产和收入门槛而主要面向夹心层,因而和商品房的需求者有诸多重合,势必吸引一些商品房的购房者转而申请安居房。再者由于其市场供应量相比以往的保障房有明显提高,到占到商品房三成以上,这是否会冲击商品房的市场而带动房价下跌呢?有业内人士认为,安居房由于对商品房的可替代性高,其形成供应会对商品房造成较大影响,而美联物业全国研究中心主任徐枫则认为,安居房供应量相对于商品房还是少数,对整体市场影响不大,但在个别片区安居房的入市或拉长商品房的销售周期。

  购买者和商品房有较大交集

  根据《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》,深圳未来安居型商品房的建设面积不低于商品住房建设面积的30%。而根据《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》的要求,深圳未来5年保障房的建设量为24万套,其中安居型商品房建设量16万套,占整个保障房建设总量的66.7%,安居型商品房将成为深圳保障房的主体。

  “安居房的购买者与商品房的购买者存在较大的交集,特别是小户型商品住房市场将受到较大冲击”世联地产的研究人员表示,由于不设资产门槛,部分经济实力较强的无房者完全可以购买安居房,而那些安居房面向的“人才”本身也都是商品房的有效潜在客户。安居型商品房入市之后,将吸引这两部分客户转而购买安居型商品房,直接降低了普通商品住房的市场需求。

  再者,安居型商品房对小户型普通商品住房市场的影响最大。世联地产研究人员表示,“一方面,小户型的普通商品住房市场,首次置业者所占的比重最大;另一方面,安居型商品房均为中小户型单位,与普通的小户型商品住房存在较高的可替代性”。而大户型的普通住房市场的客户多为二次置业的改善型需求,客户本身不具备购买安居型商品房的资格,且大户型的普通商品住房与小户型的安居型商品房几乎没有可替。

  供应量不足难以影响整体市场

  而在美联物业全国研究中心主任徐枫看来,安居型商品房的供应量和商品房相比还是偏少,对整体市场的影响应该不大。“在开发商看来,安居房算是保障房,其商品房本就不在同一个市场,其定价对于开发商不会有参考意义;而对于普通老百姓而言,保障房总是针对特定的人群,不够资格的老百姓自然不会奢望,还是要回到商品房市场上来,因此对实体商品房的价格冲击不会很大”。


  安居房不设资产门槛本就让很多无房者具备了申请的资格,这是否会动摇他们买商品房的决心?徐枫表示,很多刚需会这样认为,但是条件宽松也意味着申请者的众多,当众多申请者申请只有一小部分人获得资格时,其他购房者可能还是要回到自由买卖的商品房市场来。

  “现在安居房的申请条件细则还没有出台,具体的门槛以及分配的程序都没有公布,因此会动摇和延迟一些购房者的购房计划”,徐枫表示,这批房源具体到一个小区可能就是几百套,对整体市场的影响始终不大,但在一些安居房形成供应的片区,安居房会吸引购房者先申请,申请不成再购买商品房,这会拉长商品房的销售周期。

  本版策划/统筹:刘丽 曲广宁

  撰文:曲广宁

(本文来源:南方日报 )