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耿杰中剖析住房公积金:完善机制谨防南橘北枳

2016-07-25 04:41 来源:网络综合

  中国经济网编者按:2015年《政府工作报告》提出“支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”,今年以来,国家出台了一系列政策保障房地产市场平稳发展,日前有关部门联合发文就进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用作出规定,这不仅是对报告的最及时的回应,同时也标志着2010年以来住房公积金使用收紧政策的结束。中央国家机关住房资金管理中心耿杰中认为,关于住房公积金的政策相应及时,但周期性环境与做法将会使得预期效果堪忧,还需要把握规律,完善机制,促进住房公积金健康持续发展。

  为支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,日前有关部门联合发文就进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用作出规定,标志着2010年以来住房公积金使用收紧政策的结束。

   一、政策响应及时,但周期性环境与做法,预期效果堪忧

  与2010年有关措施相比,本次政策调整最大的特点就是针对2015年《政府工作报告》提出的“支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”的及时反应,但相关经济环境与调控的方法有明显的周期性特征,预期效果堪忧。

  (一)政策调整的动因仍乃外部因素。自2008年全球经济危机至今,国家宏观房地产政策经历了一个由放开、收紧、再放开一个完整的周期,住房公积金政策调整也经历了同样的过程,而且扮演的基本上是跟随角色。根据客观经济环境变化而做出适当的政策调整是必要的,也因此在外部经济环境变化一定的情况下,对住房公积金这个变量把握得如何,就显得至关重要。目前,东部发达地区诸多城市住房公积金使用率已达90%以上,少数城市接近100%,放开或松绑有关政策,对其影响有限;西部地区大部分城市住房公积金使用率普遍不高,放开或松绑有关政策,对其刺激作用不大;为缓解2010年尤其是2012年以来住房公积金个人贷款迅猛增长产生的流动性紧张,以及社会诟病住房公积金“劫贫济富”等双重压力,部分地区如广州等城市在提取、使用方面进行了一些有益探索,但由于政策走向的反转,有关探索难以为继。“知彼知己,百战不殆”。这种外部推动的调整,“知彼知己”的基础不够扎实,恐将难以达到预期目的。

  (二)政策调整的手法基本相同。降低首付比例与贷款利率水平、提高贷款额度,有关措施轻车熟路,效力如何暂且不论,但是必须看到前轮调控着力点是解决住房公积金缴存人首套普通自住住房及第二套改善性自住住房,本次调整仍然强调的是支持首套普通自住住房与第二套改善型普通住房,思路相同,即保刚需、稳改善,差别基本是在首套与第二套贷款首付、利率与额度上,前者紧、后者松,因此同样是保刚需、稳改善,为什么具体措施方向相反,难道当下刚需群体与前几年有什么不同?此乃“橘生淮南则为橘,橘生淮北则为枳”。同样的住房公积金缴存人,同样的刚需群体,政策调整前后,因为首付比例、贷款额度等差别,有的享受到了政策优惠,有的则无法享受政策优惠,这与住房公积金设立的初衷有背离之嫌,也是近年住房公积金遭受非议的主要原因之一。

  (三)政策调整的标靶仍然不清晰。严格讲,有关政策调整指向首套自住住房与改善性第二套自住住房,属于“定向调控”“定向施策”,这与政府近几年的政策思路一致,即克服 “一刀切”式调控的弊端,充分发挥政策调整的效能。问题在于自住住房概念存在模糊性以及不确定性,既表现在面积上,也表现在套数上。90平米及以下的自住住房与90平米上的自住住房差别何在,这是其一;其二,改善型自住住房为什么就是第二套,200平米的首套自住住房该当何种定性。这是有关政策应当界定但却没有界定清楚的。政策调整是需要“靶子”的,但这种模糊性与不确定性却极易导致有关政策的施放“脱靶”、跑偏。同时,对首套自住住房与改善性第二套自住住房这类刚需群体规模到底有多大,包括时下、将来的增长水平,以及刚需群体的住房资金需求,也应当有较为可靠的预判,因为这与住房公积金能提供什么程度的资金供给水平密切相关。定向调控、定向施策,关键在于能否实现定向发力、发力定向。解决不了以上问题,定向作用的效力将大打折扣,最终仍然难逃 “一刀切”式调控的窠臼。

  二、把握规律,完善机制,促进健康持续发展