消费者赵先生反映，于2005年8月29日，本人与深圳某某地产有限公司签订购买商品房的认购书，按认购书约定向该公司交付了定金10000元，并约定在签署此认购书十日签署正式买卖合同确认书及有关文件，一个月内签署商品房销售合同。我于2005年9月6日前往售楼处签合同，陪同我前去有另外两个朋友，还有一位交了认购定金的另外一名准业主。当时，售楼处没有给我们提供所谓的正式买卖合同确认书及有关文件，只提供给我看预售合同的范本，并且说范本与正式合同内容是一样的。看完售楼小姐张某给我们合同后，发现合同有些条款与签字认购书时售楼小姐张某讲的并不一致，还对一些合同条款提出异议。要求该公司退还购房定金，但是对方不予理会。
　　广东国欣律师事务所陈四新律师解答：
　　此类纠纷在消费者购房过程中时有发生，且问题比较复杂，司法实践中观点不一。笔者认为，解决此类纠纷，首先应确认双方签订的《认购书》的法律效力。要判断楼宇认购书是否有效，要从三个方面进行分析：
　　一、《认购书》是否具备房地产买卖合同生效的主要条款，如：认购房屋的位置、面积、价款、交房条件及签订正式合同的时间等，以此来明确房地产买卖合同中双方的基本权利和义务。否则，在《认购书》签订后因双方对房地产买卖合同的主要条款不能达成一致意见，致使房地产买卖合同无法签订，《认购书》就失去了存在的基础。
　　二、拟购房产是否符合商品房预售或现售条件。如发展商不具备商品房预售或现售条件，双方签订《认购书》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》中有关的强制性规定而无效。
　　三、《认购书》中的内容是否违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。
　　如果《认购书》有违上列情形之一的，《认购书》不具备法律效力，根据《中华人民共和国合同法》的规定，发展商应当如数返还定金。
　　如果《认购书》合法有效，定金如何处理，存在如下几种情形：
　　一、如果消费者没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还；发展商在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。
　　二、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回。
　　三、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件进行修改而导致签约未成，视为违约，根据《中华人民共和国担保法》的规定，消费者违约的，定金不予返还；发展商违约的，应双倍返还定金。
　　所以，笔者认为消费者与发展商签订认购协议并交付定金后，双方最终未能签订房地产买卖合同，消费者是否可以向发展商要回定金，主要取决三个因素：第一《认购书》是否具有法律效力；第二要看认购协议的具体条款；第三要看未能签订正式合同的原因是什么。
　　就本案而言，赵先生在《认购书》约定的期限内前往售楼处与发展商签订正式合同，发展商擅自变更双方在《认购书》确认的合同条款，消费者有权拒签正式合同，因为消费者签订《认购书》后仅仅负有依双方约定的条件与发展商签订正式合同的义务，而不是负有按发展商单方提出的条件签订正式合同的义务，否则违背了合同自愿与公平的原则。故此，在本案中正式合同未能签订的过错责任在发展商，发展商依法应承担违约责任，向消费者双倍返还定金。
　　市消委会提示：定金投诉是消费者投诉热点之一，有关定金的投诉几乎每天都有发生，也是最难解决的行业投诉，这类投诉一个显著特点是处理难，而且多数是消费者处在被动。从定金投诉的情况分析：有行业存在问题的一面，也有消费者考虑不成熟的一面。类似赵先生的投诉情况，在目前的定金投诉个案中很典型，所以消费者交定金前，一定要仔细阅读发展商提供的合同（协议）范本，充分了解交易的各项条件，并对看过的合同（协议）内容予以确认。